วันจันทร์ที่ 28 พฤษภาคม พ.ศ. 2555

เรื่องขยะที่ไม่ธรรมดา


เดิมทางบริษัทพิวรรธนาเช่าพื้นที่ด้านหน้าข้างๆโครงการ
ทำเป็นที่พักขยะและเศษกิ่งไม้ที่นำออกมาจากโครงการ ขณะนี้หมดสัญญาเช่าพื้นที่  หากจะต่อสัญญาเช่าอย่างน้อยต้องเป็น 1-2 ปี บริษัทพิวรรธนา
จึงไม่เช่าต่อ.....ปัญหาเกิดทันทีคือ ไม่มีที่พักขยะกิ่งไม้และที่สำหรับเผา   ทางบริษัทฯกดดัน ทาง  QPM (คุณวรภงค์)ที่จ้างเข้ามาบริหารงานช่วงรอยต่อระหว่าง
จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่    จะไม่ยอมเก็บขยะกิ่งไม้ใบไม้อีกต่อไป  
 หนังสือแจ้งเรื่องจัดเก็บขยะจึงออกมาแบบที่ทำให้สมาชิกเดือดร้อน   
     เรื่องนี้ทางคุณต้นและว่าที่กรรมการอีกหลายท่านทราบเรื่องนี้อยู่มาเป็นเดือนแล้ว   และได้แจ้งให้ทาง QPM. แก้ปัญหาโดยไปว่าจ้างรถเก็บขยะเฉพาะกิ่งไม้ที่อบต.เสาธงหิน มาเก็บโดยกำหนดเป็นช่วงวันและเวลา
     จะได้นัดสมาชิกว่าควรจะนำขยะกิ่งไม้ใบทิ้งวันไหนเวลาใด.........เพราะทางว่าที่กรรมการนิติบุคคลไม่สามารถทำอะไรได้นอกจากให้คำแนะนำอย่างนี้ไป....
 ........ยังงงๆอยู่ว่าหนังสือฉบับแรกออกไปได้อย่างไร?   หลังจากยืนยันว่าโครงการฯจะปัดความรับผิค
ชอบไม่ได้    ถึงอย่างไรก็ต้องเก็บไปจนกว่าโครงการฯจะออกไปและนิติบุคคลจัดตั้งได้เรียบร้อยแล้ว
นังสือฉบับ ที่ผ่านการแก้ไขก็ตามออกมา ทันที
    ถ้ามองกันดีๆเป็นการวัดใจกันว่าบริษัทพิวรรธนาจะมีความจริงใจในการแก้ปัญหาให้สมาชิกหมู่บ้านหรือไม่?   หรือจะปล่อยปัญหาต่างๆเกิดขึ้นโดยโยนให้นิติบุคคลฯที่กำลังจะจัดตั้งขึ้น รับภาระไปเต็มๆ   ถ้าออกมาในรูปนี้ ว่าที่กรรมการคงมึนๆกันทุกคน และสมาชิกหมู่บ้านคงจะได้เห็นธาตุแท้ของบริษัทฯก็คราวนี้
      เรามาดูเฉพาะค่าใช้จ่าย ในแต่ละเดือนที่บริษัทฯจ่ายมาก่อนหน้านี้กับเงินที่เก็บค่าส่วนกลางจากสมาชิก ไม่พอจ่ายอย่างแน่นอนในรอบ 1 ปี  ยังรวมกับงานปรับปรุงแก้ไขต่างๆที่กำลังตามมาอีกมากมาย  นอกจากสมาชิกทุกหลังช่วยกันชำระค่าส่วนกลางแล้ว  ยังต้องร่วมกันคิดร่วมกันทำเพื่อหมู่บ้านของเรา   
       หากไม่ช่วยกันแล้วอีกไม่นานหมู่บ้านของเราก็คงไม่แตกต่างจากหมู่บ้านอื่นๆที่ไม่สะอาด รกไปด้วยเศษขยะและวัชพืชและทรุดโทรม ไร้ระเบียบ  ผลกระทบตกกับสมาชิกหมู่บ้านทุกคน   จากที่เคยเห็นนิติบุคคลหมู่บ้านหลายๆแห่ง กรรมการมักอยู่กันไม่นานเพราะทนต่อปัญหาที่มากมาย เช่นจากการเงินที่เก็บได้ไม่พอกับรายจ่าย  จากแรงกดดันจากสมาชิกที่ไม่เข้าใจเรื่องราวที่แท้จริง   ทั้งๆที่พยายามลดค่าใช้จ่ายลง ความสะอาดเรียบร้อยลดลงตามไปด้วย แต่ผลกระทบคือสมาชิกต้องการให้หมู่บ้านดูสะอาดเรียบร้อยดูเนี้ยบเหมือนอย่างที่ โครงการฯดูแลอยู่  จึงไม่สามารถทำได้
       การที่โครงการฯทุ่มเม็ดเงินจ้างคนงานจำนวนมากเพราะเป้าหมายต้องการให้ดูดี และสามารถขายบ้านได้หมด     จากการคำนวนค่าส่วนกลางที่เก็บจากสมาชิกในหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ 216 หลัง ถ้าจ่ายครบทุกหลังสามารถจ่ายได้แค่ไม่เกิน 7 -8 เดือนก็หมดแล้ว
   ยังไม่รวมถึงปัญหาอื่นๆที่ตามมาอีก    ที่นำเรื่องนี้มาบอกเพื่อขยายความให้สมาชิกทราบไว้ชั้นหนึ่งก่อน ว่ากรรมการที่อาสาเข้ามายังคงฟันฝ่าอุปสรรค เพื่อแก้ปัญหาที่มองเห็นอยู่ข้างหน้า  เหมือนเราต่อสู้กับครั้งที่น้ำท่วมหลายๆคนที่ปักหลักอยู่ที่หมู่บ้านกัน ช่วยเหลือซึ่งกันและกัน จนเกิดความสามัคคีขึ้น    เราก็หวังว่าสมาชิกทุกๆคนในหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเราเป็นเช่นนั้น.........

วันพุธที่ 23 พฤษภาคม พ.ศ. 2555

สิ่งที่เลือกได้ยากสำหรับชีวิตคนเรา

คนเราต้องการสิ่งดีๆกันทุกคนแต่บางครั้งชีวิตคนเราก็เลือกไม่ได้ขอยกตัวอย่างสัก สองเรื่อง
  1. เจ้านาย   โดยเฉพาะข้าราชการต้องทนอย่างมาก หรือไม่ก็ปรับตัวให้เข้ากับเจ้านายให้ได้ แต่ถ้าเอกชนก็สามารถลาออกถ้าทนไม่ได้จริงๆ แต่ก็ไม่ใช่ทางแก้ปัญหาที่ดี เพราะอาจจะหนีเสือปะจาระเข้
 2. เพื่อนบ้าน เลือกไม่ได้เวลาไปซื้อบ้านเราเลือกได้แต่บ้านของเราว่าจะอยู่ตรงไหน ขนาดใหญ่เล็กตามต้องการแต่เราเลือก เพื่อนบ้านข้างๆไม่ได้  หากโชคดีไปเจอเพื่อนบ้านดีก็มีความสงบสุข สมกับบ้านคือวิมานของเราจริงๆจะเห็นว่าเพื่อนบ้านมีอิทธิพลต่อความเป็นอยู่  แม้จะบอกว่าจะไม่ยุ่งเกี่ยวกันบ้านใครบ้านมันก็ตาม
            หรือถ้าไม่ให้มีปัญหาก็ชักชวนเพื่อนๆที่รักใคร่ชอบพอกันมาซื้อให้หมด  แต่ในข้อเท็จจริงจะมีสักกี่คนที่ทำได้
👪จะเห็นว่าเราเลือกเพื่อนบ้านไม่ได้แต่เราเลือกที่จะเป็นคนดีได้ รักษามารยาท มีน้ำใจ มีการแบ่งปัน ช่วยเหลือซึ่งกันและกัน  ในฐานะบ้านใกล้เรือนเคียง  ผมคิดว่าความดีที่ทุกๆคนทำ  จะส่งผลดีทำให้หมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเราอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข
     

 

วันอังคารที่ 22 พฤษภาคม พ.ศ. 2555

กำหนดนโยบายการจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร


หมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเราจะมีปัญหาเรื่องอาคารสำนักงานนิติบุคคลที่ยังไม่มีการก่อสร้างให้ ตามกฎหมายนี้หรือไม่ ???? สมาชิกโปรดพิจารณา


ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
รื่อง กำหนดนโยบายการจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือ
นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม
การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม


_________________________





          อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 8 (1) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง จึงกำหนดนโยบาย เรื่อง การจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม เพื่อให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร และคณะกรรมการ จัดสรรที่ดินจังหวัดใช้เป็นเกณฑ์ในการออกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม และพิจารณาเกี่ยวกับคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินไว้ ดังนี้


          ข้อ 1.ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินรายใดมีความประสงค์ จะให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น อย่างใดอย่างหนึ่ง ดังนี้ 


               (1) ที่ดินเปล่าต้องจัดให้มีเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 20 ตารางวา และมีความกว้างไม่น้อยกว่า 8.00 เมตร ความยาวไม่น้อยกว่า 10.00 เมตร เมตร เว้นแต่ข้อบัญญัติของท้องถิ่นใดกำหนดไว้สูงกว่า ก็ให้เป็นไปตามข้อบัญญัติของท้องถิ่นนั้น โดยตำแหน่งที่ดินให้มีเขตติดต่อกับสาธารณูปโภคอื่น ๆ เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา พื้นที่ส่วนกลางสำหรับการจัดจำหน่ายผลิตผลทางการเกษตรหรือการสันทนาการ ที่จอดรถส่วนกลาง ศูนย์ฝึกอบรมพนักงาน ห้องอาหารสำหรับพนักงาน สถานพยาบาลเบื้องต้นและหรือสาธารณูโภค อื่นที่ใช้ประโยชน์ลักษณะเดียวกัน
               (2) ที่ดินพร้อมอาคาร ต้องมีเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 16 ตารางวา และมีความกว้างไม่น้อยกว่า 4.00 เมตร 
               (3) พื้นที่ส่วนอื่นซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดไว้ เพื่อเป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นแล้ว เช่น สำนักงาน สโมสร เป็นต้น ต้องจัดให้มีพื้นที่ใช้สอยสำหรับสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นในอาคารดังกล่าวไม่น้อยกว่า 64 ตารางเมตร อาคารดังกล่าวจะต้องอยู่บนที่ดิน แปลงบริการสาธารณะในโครงการจัดสรรที่ดินและจะเก็บค่าใช้จ่ายสำหรับการใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นไม่ได้ ทั้งนี้ไม่นับรวมถึงค่าใช้จ่าย สาธารณูปโภคสิ้นเปลือง


          ข้อ 2. เมื่อตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นแล้วให้ถือว่าที่ดินดังกล่าวตามข้อ 1 (1) หรือที่ดินพร้อมอาคารตามข้อ 1 (2) เป็นสาธารณูปโภค ส่วนที่ดินที่เป็นที่ตั้งสำนักงาน สโมสร ฯลฯ ผู้จัดสรรที่ดินต้องโอนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เนื้อที่ไม่น้อยกว่า 20 ตารางวา และให้เป็นสาธารณูปโภคด้วย


          ประกาศนี้ไม่ให้ใช้บังคับเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินที่ได้ยื่นคำขออนุญาตไว้ก่อนประกาศนี้ใช้บังคับ


          ทั้งนี้ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป





ประกาศ ณ วันที่ 22 พฤศจิกายน พ.ศ.2548

นายสุจริต ปัจฉิมนันท์
ประธานกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง

@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@

นำมาให้สมาชิกอ่านดูเพื่อเป็นความรู้  สำหรับสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่นั้น ทางโครงการฯได้เตรียมพื้นที่ไว้ด้านข้างสนามหญ้า
ซึ่งตรงที่โครงการฯปักป้ายไว้  คงต้องทำการตกลงกันเพื่อหาที่ใหม่ เพื่อความเหมาะสมกันต่อไป

การบริหารจัดการ หมู่บ้านจัดสรร ภายหลังสิ้นสุดการดูแลของบริษัทบ้านจัดสรร

การบริหารจัดการ หมู่บ้านจัดสรร ภายหลังสิ้นสุดการดูแลของบริษัทบ้านจัดสรร
รูปแบบการบริหารจัดการโครงการหมู่บ้านจัดสรร อย่างที่มีการบริหารจัดการอยู่ปัจจุบัน
 ก็มีอยู่ 4 วิธี ดังนี้
 1. การให้บริษัทจัดสรรเดิม(บริษัท QPM เป็นผู้รับจ้างของโครงการฯ) บริหารจัดการต่อไป (ค่าจ้างเกือบ 30,000 บาทต่อเดือน 3 คน ประกอบด้วยผู้จัดการ ธุรการ ช่าง)
 2. การจ้างบริษัทรับบริหารจัดการ เข้ามาดูแลใหม่ (คงต้องใช้เงินจ้างเดือนละหลายหมื่นบาท)
 3. การยกพื้นที่ในหมู่บ้านเป็นสาธารณะ ให้สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. เป็นผู้ดูแล (หากตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียได้ก็ไม่ต้องถึงขั้นนั้นประมาณเดือนมิถุนายน 2555 คงจะรู้ผลการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่)
 4. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ขึ้นมาบริหารจัดการ
 ส่วนใหญ่แล้ววิธีที่1 หรือ 2  บริษัทจัดสรรเดิมนั้น ไม่ค่อยรับบริหารต่ออยู่แล้วเนื่องจากบริษัทดังกล่าวจะต้องหากำไรสูงสุด จึงมุ่งไปในการผลิตโครงการใหม่ขึ้นมาดีกว่า

วิธีที่2  มีบริษัทที่รับบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรร ที่มีประสบการณ์หลายบริษัท กรณีนี้คณะกรรมการฯจะจ้างก็ต่อเมื่อไม่มีผู้ใดว่างเต็มเวลาที่จะมาบริหารงานหมู่บ้าน  เพราะต้องมีค่าใช้จ่ายสูงแต่ผลดีคือสมาชิกหมู่บ้านได้รับการตอบสนองการทำงานได้รวดเร็ว

 วิธีที่3 เป็นวิธีที่พบมากที่สุดในยุคก่อนมี พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543(ตัวอย่างเช่นหมู่บ้านบัวทอง) เนื่องจากไม่ต้องหาผู้รับผิดชอบใดๆ ผลักภาระดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่น เช่น อบต.บางรักพัฒนาและ อบต.เสาธงหิน ดูแลไป  
        การจัดเก็บค่าส่วนกลางก็ไม่มี มีแต่ค่าใช้จ่ายทั่วๆ ไป เช่น ค่าขยะ ค่าภาษีบำรุงท้องที่ เท่านั้น แต่เมื่อพื้นที่ของหมู่บ้านเป็นของอบต.แล้วย่อมเป็นที่สาธารณะ ซึ่งใครๆก็มีสิทธิใช้ได้โดยไม่ถือว่าเป็นบุคคลภายนอก เข้าๆออกๆได้อย่างสบาย  ไม่ต้องมีรปภ.ให้เสียเงินจ้าง  สวนและสนามหญ้าใครๆก็ใช้ได้หมด   หลายๆคนบอกว่าไม่เอาดีกว่า  ไม่ปลอดภัยต่อชีวิตและทรัพย์สิน   หมู่บ้านดูเหมือนไม่มีระดับเอาเสียเลย  ทำให้ลดมูลค่าเพิ่ม ราคาของบ้านตกกว่าตอนซื้อไม่สะอาด สวยงาม  ถนนหนทาง อบต.กว่าจะมาซ่อมให้ก็ใช้เวลาตั้งงบประมาณกันเป็นปีๆ 

 วิธีที่4 เป็นวิธีใหม่ที่หน่วยงานของรัฐที่คิดวิธีนี้คิดว่าเป็นวิธีที่ผลักภาระได้ดูดีที่สุด ทั้งที่เราเสียภาษีให้กับท้องที่    โดยได้บรรจุไว้ใน พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยได้จัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมามีบทบาทและหน้าที่ในนามคณะกรรมการหมู่บ้านในการบริหารจัดการ เพื่อให้มีการบริหารจัดการเอง เช่น การรักษาความปลอดภัย ความสะอาด การจัดเก็บขยะ การดูแลสาธารณูปโภค และทรัพย์สินส่วนกลาง ตลอดจนการดูแลข้อระเบียบการอยู่ร่วมกัน

       บริษัทบ้านจัดสรรได้ผลประโยขน์อะไรจาก การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่
 1. บริษัทบ้านจัดสรร(พิวรรธนา)โยนหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ให้เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ซื้อ (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) เป็นฝ่ายดูแลรับผิดชอบแทนทั้งหมด
2. บริษัทบ้านจัดสรรมีหน้าที่จ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ เฉพาะแปลงที่ดินซึ่งยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกเท่านั้น(หมู่บ้านของเราเหลืออีกแปลงเดียวที่ยังไม่ได้โอน ข้อมูล ณ วันที่ 22 พ.ค. 2555 )
 3. บริษัทบ้านจัดสรรจะได้รับเงินประกันคืนจากกรมที่ดิน ซึ่งสำหรับหมู่บ้านขนาด 100 หลังขึ้นไป ก็จะเป็นหลักล้านเลยทีเดียว เพราะตาม พ.ร.บ.การจัดสรร พ.ศ. 2543 เจ้าของโครงการต้องมี "แบงก์การันตี" เพื่อสร้างสาธารณูปโภคก่อนขายโครงการ 15% ของมูลค่าก่อสร้าง เมื่อสร้างแล้วเสร็จ เจ้าหน้าที่ของรัฐตรวจการใช้งานผ่านแล้ว จึงสามารถเอาแบงก์การันตี 15% คืนได้ แต่ยังต้องมีแบงก์การันตีไว้อีก 7% ของมูลค่าสาธารณูปโภคเพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของโครงการ
        และเมื่อโครงการแล้วเสร็จ มีผู้อยู่อาศัยจนถึงตามกำหนดต้องส่งมอบสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลดูแลต่อไป และต้องโอนเงิน 7% (จำนวน 1,542,251.00 บาท)ดังกล่าวเข้าบัญชีนิติบุคคลทันที จึงคุ้มกับการที่บริษัทบ้านจัดสรรจะใช้ทุกวิธี แม้แต่การใช้นอมินี เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้สำเร็จจนได้
              สำหรับหมู่บ้านฮาบิเทียของเราส่วนใหญ่เมื่อชั่งน้ำหนักดูแล้วเล็งเห็นว่ามีนิติบุคคลดีกว่าไม่มี   การจัดตั้งครั้งแรกไม่สำเร็จเนื่องจากสมาชิกมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามกฎหมาย
             ทางบริษัท QPM ที่รับจ้างเจ้าของโครงการพยายามอย่างมากที่จะให้สมาชิกมาร่วมประชุมใหญ่ให้ครบองค์ประชุม  ในที่สุดก็เฉียดฉิว ครบองค์ประชุมจนได้   เมื่อ 12 มีนาคม 2555

เรื่องการจอดรถหน้าบ้าน

ประเด็นเรื่องการจอดรถหน้าบ้าน
         ตามปกติหากเจ้าของบ้านไม่จอดรถหน้าบ้านของตนเอง บุคคลอื่นก็สามารถมาจอดรถได้ ถือเป็นที่สาธารณะ สมาชิกในโครงการฮาบิเทียบางใหญ่ทุกคนมีสิทธิที่จะใช้จอดได้ แต่ต้องไม่ก่อความเดือดร้อนให้กับเจ้าของบ้าน เช่น ไม่ควรจอดรถกีดขวางทางเข้าออกของเจ้าของบ้าน ,จอดแล้วไม่ยอมดับเครื่อง หรือไม่เปิดก็เครื่องเสียงดังเกินไป  เฉพาะในซอยมักมีปัญหาจอดรถกีดขวางกัน  ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความสำนึกผิดชอบ และมารยาทซึ่งสมาชิกในหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่ทุกท่าน ควรจะให้ความสำคัญในการอยู่ร่วมกันอย่างมีความสงบสุขและน่าอยู่

เรื่องของพื้นที่หน้าบ้าน

ประเด็นเรื่องของพื้นที่หน้าบ้าน
ถือเป็นทรัพย์สินของนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่ เจ้าของบ้านไม่ใช่เจ้าของที่มีกรรมสิทธิ์ เพียงแต่มีสิทธิใช้ประโยชน์ได้ก่อนบุคคลอื่น หมายความว่าผู้อื่นก็ยังสามารถใช้ประโยชน์ได้เช่นกัน แต่หากเจ้าของบ้านจะใช้ประโยชน์ก็มีสิทธิใช้ก่อน แต่อย่างไรก็ดีการใช้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นต้องไม่ก่อความเดือดร้อน หรือกระทบกระเทือนสิทธิ ของผู้อื่นด้วย

การจัดเก็บค่าส่วนกลาง

เรื่องการจัดเก็บค่าส่วนกลางตามหมู่บ้านจัดสรร
        ซึ่งมีการเรียกเก็บจากลูกบ้านในอัตราที่เท่ากันทุกหลัง แต่เนื่องจากที่ดินในโครงการบ้านจัดสรรแต่ละแปลงจะมีขนาดและพื้นที่ไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดิน จึงทำให้มีการจัดเก็บในจำนวนเงินที่ไม่เท่ากัน โดยปกติที่จัดเก็บในหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่  20 บาทต่อตารางวา ตามขนาดของพื้นที่ดินแต่ละแปลง ดังนั้นหากบ้านใดมีพื้นที่ดินมาก ก็อาจจะต้องเสียค่าส่วนกลางในจำนวนเงินที่มากตามไปด้วย ซึ่งถือว่าเป็นธรรมกับทุกฝ่ายแล้ว แต่อย่าเข้าใจผิดคิดว่าการเสียค่าส่วนกลางในจำนวนที่มากกว่าคนอื่นแล้ว จะทำให้เจ้าของบ้านหลังนั้นมีสิทธิมีเสียงกว่าคนอื่นในโครงการฯ เพราะค่าส่วนกลางที่เราเสียไป เป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์สินภายในโครงการ หากมีการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว ทรัพย์ส่วนกลางก็จะเป็นกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นตามกฎหมาย

ปัญหาหมู่บ้านจัดสรรที่มีมากที่สุดขณะนี้

โครงการร้อยละ 5 ที่มีการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านสำเร็จ
ไม่ได้หมายความว่าการบริหารงานนับจากนั้นจะราบรื่นไปด้วย เพราะปัญหาเรื่องการไม่ยินยอมจ่ายค่าส่วนกลางยังมีอยู่ในทุกชุมชน ขณะที่การบริหารงานจะต้องมีเม็ดเงินเป็นปัจจัยหลัก เช่นค่าน้ำสำหรับรดน้ำต้นไม้ในสวน ค่าไฟส่องสว่างถนนทั้งโครงการ ค่าคนดูแลสวน และค่ายามรักษาการณ์ ยังไม่รวมค่าใช้จ่ายจิปาถะที่อาจเกิดขึ้นหากว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกใด ๆ เกิดชำรุดเสียหาย ไม่ว่าจะเป็นหลอดไฟแสงสว่าง ถนนชำรุด หรือแม้แต่การลอกท่อระบายน้ำ ค่าใช้จ่ายที่ยังคงเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนิติบุคคลจะบริหารงานยากหากว่าไม่ได้รับความร่วมมือที่ดีจากลูกบ้านแล้ว โครงการที่ขายไปแล้วตาม พ.ร.บ.ฉบับที่ว่า ยังต้องการผลักภาระค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้กับลูกค้าที่ซื้อบ้านในโครงการด้วย
จึงมักจะยกให้แกมบังคับเพื่อให้ลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคล ขึ้นมารับผิดชอบค่าใช้จ่ายต่อไป
ซึ่งไม่ใช่แค่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลเท่านั้นที่ต้องเผชิญกับปัญหานี้ เพราะแม้แต่โครงการบ้านจัดสรรระดับกลางถึงระดับหรู ลูกบ้านบางรายก็ลุกขึ้นมาประกาศไม่ยอมรับคณะกรรมการที่จัดตั้งขึ้น ก็มีให้เห็นกันมากมาย แต่ดูเหมือนกรณีนี้จะถึงทางตันมากกว่า โดยหนึ่งในลูกบ้านเพียรพยายามที่จะเรียกร้องให้เจ้าของโครงการก่อสร้างทุกอย่างตามที่เคยโฆษณาไว้(เช่นสำนักงานนิติบุคคลที่ดูหรูๆในความนึกคิดของเรา) แต่เมื่อไม่ได้รับคำตอบจึงต้องขอความช่วยเหลือจากหน่วยงานราชการ ไม่ว่าจะเป็น สคบ. กรมที่ดินจังหวัด ศูนย์ดำรงธรรม กรมที่ดิน และหน่วยราชการอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง แต่เรื่องทั้งหมดกลับเงียบหาย ไม่มีการตรวจสอบรวมทั้งไม่มีคำตอบใด ๆ
      นั่นก็ยังดีกว่าหากเทียบกับโครงการขนาดเล็กหรือขนาดกลาง  บางแห่งที่มีบ้านเพียงไม่กี่หลังอย่างเช่นหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเรามีจำนวน 216 หลังกำลังพอดี  แต่ถ้าบางแห่งมีจำนวนสมาชิกที่น้อย 
      เมื่อคำนวนรายจ่ายที่เกิดขึ้นถ้าจะต้องดำรงไว้ให้อยู่ในสภาพที่โครงการยังไม่ออกไป มีจำนวนสูงมากกว่าที่หลายๆคนนึกไม่ถึง (ดูสัญญาที่โครงการฯของเราทำและค่าใช้จ่ายในขณะนี้)ทำให้ค่าสาธารณูป โภคที่ต้องรับผิดชอบต่อหลังสูงกว่า  หมู่บ้านขนาดใหญ่ และถ้าไม่สามารถคัดสรรคณะกรรมการมาทำหน้าที่ในการบริหารการเงินได้อย่างพอเพียง  ใครๆก็ไม่อยากจะรับมาเป็นคณะกรรมการบริหารให้ถูกสมาชิกต่อว่า   จัดตั้งนิติบุคคลก็บริหารไม่ได้เพราะ ไม่มีปัจจัยพอที่จะบริหาร จะขึ้นค่าส่วนกลางก็มีแต่เสียงบ่นว่าแพงไป เป็นต้น จึงต้องจำใจอยู่ในฐานะคาราคาซังช่วย ๆ กันจ่ายค่ายามค่าไฟไป พยุงๆไว้ไม่ให้เลวร้ายไปกว่านี้(สิ่งที่เกิดในหลายๆหมู่บ้าน)
        หมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเราก็อาจประสบปัญหาดังกล่าวได้เช่นกัน เมื่อตรวจสอบดูค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นกรรมการ(ชั่วคราว)หลายคนเริ่มวิตกกังวลว่า เม็ดเงินในการบำรุงรักษาประจำเดือนมากจริงๆถ้ารักษาสภาพที่  โครงการฯยังไม่ออกไป และค่าส่วนกลางที่เก็บมาได้หากจ่ายจริงๆคงไม่เกิน 5-6 เดือนก็หมดแล้ว  และยังมีลูกบ้านยังไม่จ่ายค่าส่วนกลางอีก ทำให้ระบบการเงินมีปัญหาตามมาอย่างแน่นอน




ประเด็นการไม่จ่ายค่าสาธารณูปโภค

ประเด็นการส่งหนังสือแจ้งอายัดการจำหน่ายจ่ายโอนสำหรับแปลงที่ดินซึ่ง ค้างชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเกิน 6 เดือน
ถาม เกิดกรณีที่ค้างชำระไม่ถึง 6 เดือน และได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงจัดสรรไปแล้ว ซึ่งยอดค้างชำระที่เกิดขึ้นจะไปเรียกเก็บกับสมาชิกรายใหม่ หรือเจ้าของกรรมสิทธิ์เดิม
 ตอบ เรียกเก็บกับเจ้าของเดิม 
         
  ถาม 1. ประเด็นปัญหาการเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคจากสมาชิกนั้น ตามกฎหมายให้เรียกเก็บเป็นรายเดือน หากที่ประชุมใหญ่สมาชิกมีมติให้เรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคจากสมาชิกเป็นรายปี จะสามารถดำเนินการได้หรือไม่ เนื่องจากการเรียกเก็บเป็นรายเดือนจะก่อให้เกิดปัญหาสภาพคล่องในทางการเงิน หากหมู่บ้านนั้นไม่มีเงินทุนสำรองไว้ใช้กรณีสมาชิกชำระล่าช้า
  ตอบ อัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาของการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนในอัตราเท่าใด ให้กำหนดให้ชัดเจน ในทาง ปฏิบัติหากตกลงยินยอมที่จะชำระกันเป็นรายปีน่าจะทำได้
ถาม 2. ประเด็นปัญหาผู้จัดสรรที่ดิน เจตนาไม่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค เพื่อให้เข้าประเด็นตามมาตรา 70 ผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และไม่ได้บำรุงรักษาสาธารณูปโภค สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จะทำการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามมาตรา 70 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543ได้หรือไม่?(มาตรา 70 การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ให้นำมาตรา 45 มาตรา 46 มาตรา 47 มาตรา 48มาตรา 49 มาตรา 50 มาตรา 51 และมาตรา 52 มาใช้บังคับแก่การจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ.2515 ด้วยโดยอนุโลม
การบำรุงรักษาบริการสาธารณะ ให้นำมาตรา 53 มาใช้บังคับแก่การจัดสรรที่ดินตามประกาศของ
คณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ.2515 ด้วยโดยอนุโลม
การพ้นจากความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอน
ใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ.2515 หรือผู้รับโอน
กรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ให้นำมาตรา 44 มาใช้บังคับโดยอนุโลม
ในกรณีที่ผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอนใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลง
วันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ.2515 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค มิได้ปฏิบัติหน้าที่ใน
การบำรุงรักษากิจการอันเป็นสาธารณูปโภค ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนที่
ดินแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ อาจยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด
สาขา เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้
เมื่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาได้รับคำขอจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้าน
จัดสรร ให้ปิดประกาศคำขอไว้ในที่เปิดเผย ณ สำนักงานที่ดิน เขตหรือที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอที่ทำ
การแขวงหรือที่ทำการกำนันแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่และบริเวณใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ
ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ.2515 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคทราบ
ตามที่อยู่ที่ได้ให้ไว้กับพนักงานเจ้าหน้าที่
เมื่อผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอนใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่
24 พฤศจิกายน พ.ศ.2515 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค คัดค้านการจัดตั้งนิติบุคคล
หมู่บ้านจัดสรร ให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาส่งเรื่องให้คณะกรรมการ
พิจารณา หากคณะกรรมการพิจารณาแล้วเห็นว่าผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอนใบอนุญาตตามประกาศ
ของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ.2515 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็น
สาธารณูปโภค มิได้ปฏิบัติหน้าที่ในการบำรุงรักษากิจการอันเป็นสาธารณูปโภคจริง ให้นำความในมาตรา
43 วรรคสองมาใช้บังคับโดยอนุโลม หากคณะกรรมการเห็นว่าผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอนใบอนุญาต
ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ.2515 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่
ดินอันเป็นสาธารณูปโภคได้ปฏิบัติหน้าที่ในการบำรุงรักษากิจการอันเป็นสาธารณูปโภค ให้ยกเลิกการดำเนิน
การจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
ในกรณีที่ผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอนใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลง
วันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ.2515 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคไม่คัดค้านหรือไม่
ปฏิบัติตามมติของคณะกรรมการตามวรรคหก ให้เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด
สาขาจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และให้มีอำนาจจดทะเบียนโอนทรัพย์สินที่เป็น
สาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อไป)
  ตอบ ไม่ได้ 
ถาม 3. ประเด็นปัญหาการกำหนดอัตราค่าปรับชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคล่าช้า การกำหนดอัตราค่าปรับที่สมาชิกชำระค่าสาธารณูปโภคล่าช้า ในข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นจะกำหนดอัตราค่าปรับสูงสุดได้เท่าใดจึงจะถือว่าถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนดและวิธีกำหนดอัตราค่าปรับชำระล่าช้าที่ถูกต้องตามกฎหมายกำหนดไว้อย่างไร
  ตอบ การกำหนดอัตราค่าปรับ คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจะต้องกำหนดอัตราค่าใช้จ่าย และค่าปรับ เสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบอัตราค่าปรับ ที่ดินที่ใช้เพื่ออยู่อาศัยและที่ดินเปล่า ไม่เกินร้อยละสิบของจำนวนเงินที่ค้างชำระที่ดินที่ใช้เพื่อประกอบการอุตสาหกรรม หรือประกอบการพานิชยกรรม ไม่เกินร้อยละสิบห้าของจำนวนเงินที่ค้างชำระ ( ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร )

ปัญหาการแต่งตั้งคณะกรรมการ

ประเด็นปัญหาการแต่งตั้งคณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

       ถาม  1. การแต่งตั้งคณะกรรมการบริหารงานหมู่บ้านจัดสรร จะสามารถแต่งตั้งในวันที่ประชุมใหญ่เพื่อมีมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่ และภายหลังการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรรได้แล้ว คณะกรรมการหมู่บ้านที่ได้รับการแต่งตั้งในวันดังกล่าว จะมีผลเป็นคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายหรือไม่
     ตอบ ในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะต้องมีข้อบังคับที่มีรายการต่างๆ รวมทั้งข้อกำหนดเกี่ยวกับจำนวนกรรมการ การเลือกตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง การพ้นจาก ตำแหน่งก่อนดำเนินการจดทะเบียน แล้วจึงมาทำการเลือกตั้งคณะกรรมการ
  ถาม   2. คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทำไมไม่มีเอกสารจากทางราชการออกให้ เพื่อรับรองการเป็นคณะกรรมการที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย
 ตอบ กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้
  ถาม 3. การแต่งตั้งคณะกรรมการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หลังจากจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล หมู่บ้านจัดสรรได้แล้ว จะใช้คะแนนเสียงในการแต่งตั้ง 1 แปลงเท่ากับ 1 คะแนนเสียงได้หรือไม่
 ตอบ ได้
ถาม  4. การแต่งตั้งคณะกรรมการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น จะแต่งตั้งก่อนหรือหลังการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฯ แบบใดจึงจะถือว่าถูกต้อง
 ตอบ การแต่งตั้งคณะกรรมการหลังจากจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว จึงจะถูกต้อง
(หนังสือที่ มท.0517.2/1834 ลงวันที่ 24 พฤษภาคม 2548 )
ถาม  5. การแต่งตั้งคณะกรรมการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้น จะต้องแต่งตั้งในที่ประชุมใหญ่สมาชิกเท่านั้นใช่หรือไม่ สามารถที่จะแต่งตั้งตามวิธีการอื่นโดยไม่ต้องแต่งตั้งในที่ประชุมใหญ่ได้หรือไม่ 
  ตอบ ใช่ คณะกรรมการจะต้องเลือกตั้งโดยที่ประชุมใหญ่สมาชิกเท่านั้น จะแต่งตั้งโดยวิธีอื่นไม่ได้

ขั้นตอนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ขั้นตอนการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
            (ตามมาตรา 70 วรรคสี่ แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543)
                               คลิกที่นี่ดู พรบ.จัดสรรที่ดินพ.ศ.2543 
     ก. ด้านผู้จัดสรรที่ดิน โครงการจัดสรรที่ดินที่ผู้ได้รับใบอนุญาต หรือผู้รับโอนใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ.2515 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค มิได้ปฏิบัติหน้าที่ในการบำรุงรักษากิจการอันเป็นสาธารณูปโภค
     ข. ด้านผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนที่ดินแปลงย่อยตามแผนผังโครงการอาจยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขา เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยดำเนินการดังนี้
   1. จัดให้มีการประชุมผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อมีมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรและแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรพร้อมด้วยข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (มติดังกล่าวต้องมีผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยที่จัดจำหน่ายตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตลงคะแนนเสียงให้จัดตั้ง และในการลงคะแนนเสียง ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่ละแปลงมีเสียงเท่ากับหนึ่งคะแนนเสียงและหากได้แบ่งแยกที่ดินแปลงย่อยตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตออกไปอีกให้ถือว่าผู้ถือกรรมสิทธิ์แปลงคงเหลือและแปลงที่ได้แบ่งแยกออกไปมีเสียงรวมกันเท่ากับหนึ่งคะแนนเสียงเช่นเดียวกับเจ้าของรวม)
    2. จัดทำข้อบังคับที่มีรายการตามที่กำหนดในกฎกระทรวง ว่าด้วยการจัดตั้งการบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545 ข้อ 3 ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีมติให้ความเห็นชอบในที่ประชุมด้วย
    3. จัดทำรายงานการประชุมทุกครั้งที่มีการประชุม
    4. ตัวแทนผู้ได้รับแต่งตั้ง ยื่นคำขอจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด หรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมด้วยเอกสารหลักฐาน ดังนี้ - รายงานการประชุมของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (จำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงย่อยตามแผนผังโครงการ) ที่มีมติให้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เห็นชอบข้อบังคับ และแต่งตั้งตัวแทนในการยื่นคำขอจดทะเบียน -    สำเนาข้อบังคับ (ตามข้อ 2) ซึ่งอย่างน้อยต้องมีรายการดังนี้
                               1. ชื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
                               2. วัตถุประสงค์
                               3. ที่ตั้งสำนักงาน
                               4. ข้อกำหนดเกี่ยวกับจำนวนกรรมการ การเลือกตั้ง วาระการดำรงตำแหน่ง การเริ่มดำรงตำแหน่ง การพ้นจากตำแหน่ง และการประชุมของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรซึ่งต้องประชุมอย่างน้อยปีละสองครั้ง
                               5. ข้อกำหนดเกี่ยวกับการดำเนินงาน การบัญชี และการเงิน
                               6. ข้อกำหนดเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของสมาชิก
                               7. ข้อกำหนดเกี่ยวกับการประชุมใหญ่
                               8. ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ
                                9. ข้อกำหนดเกี่ยวกับการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร 
5. เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้แล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กรณีที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ใดซื้อ หรือได้โอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และแสดงหนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไว้ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ สำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

กฎหมายที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543    (คลิกดูพรบ.ฉบับเต็มได้ที่นี่)


    มาตรา 46   ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนแล้วมีฐานะเป็นนิติบุคคล ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก
      มาตรา 47    เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามมาตรา 45 แล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ในกรณีที่มีที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ใดซื้อหรือได้โอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดินให้ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
      มาตรา 48    เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้  
                    (1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค
                    (2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร
                    (3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก
                    (4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่สิบรายขึ้นไป
                    (5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณประโยชน์
                    (6) ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้ การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
      มาตรา 50 ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตามมาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคติดต่อกันตั้งแต่สามเดือนขึ้นไปอาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระติดต่อกันตั้งแต่หกเดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการกำหนด ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ
     มาตรา 6 ให้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยรักษาการตามพระราชบัญญัตินี้ และให้มีอำนาจออกกฎกระทรวงกำหนดค่าธรรมเนียมไม่เกินอัตราท้ายพระราชบัญญัตินี้ และกำหนดกิจการอื่นเพื่อปฏิบัติการตามพระราชบัญญัตินี้