หลากหลายปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่อง
“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ที่ควรรู้...
"นำมาให้สมาชิกอ่านเพราะเห็นว่าเกี่ยวข้องโดยตรง. และผู้เขียนขอแทรกบางส่วนเพื่อให้ทราบว่าแนวทางแก้ไขยังมีอยู่(ถ้า)...... ......ไม่ใช่จะเลวร้ายไปหมดทุกอย่าง"
หลากหลายปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่อง
“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ยังคงค้างคา
และดูเหมือนเป็นเรื่องยากที่จะหาทางออกร่วมกันได้
แม้ว่าจะมีความพยายามในการแก้ปัญหาเรื่องดังกล่าวจากในยุคเก่าก่อนด้วยการใช้ “กฎหมาย”
มาเป็นเครื่องมือ
แต่เมื่อมีการกำหนดอยู่ใน พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543
(พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน)
ให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยเป็นผู้ดูแลสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการ
ก็มีปัญหารูปแบบใหม่เกิดขึ้นตามมาอีกมากมาย
สำหรับผู้ซื้อบ้านในวันนี้
เรื่อง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ควรรู้
และทำความเข้าใจให้ถูกต้อง เพื่อปรับใช้ในการอยู่อาศัยร่วมกันภายในโครงการ
เริ่มจากมุมมองของนักพัฒนาที่ดิน
นายอธิป พีชานนท์
กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) และในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย
กล่าวให้ความคิดเห็นว่า” ปัญหาของนิติบุคคลอาคารชุดที่ว่าเยอะแล้ว
นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เยอะกว่า และมีความเป็นไปได้ยากในเชิงการปฏิบัติ
แต่ถ้าถามว่า หากทำได้จริง เป็นเรื่องที่ดีไหม แน่นอนว่าเป็นเรื่องที่ดี “
ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรร
เปรียบเหมือนผู้อยู่ในชุมชนเดียวกัน ต้องดูแลตัวเองได้ ต้องอยู่ร่วมกันได้
และเงินทุนในการดูแลส่วนกลาง
หรือเงินค่าส่วนกลางที่ผู้อยู่อาศัยทุกคนต้องร่วมกันจ่ายก็ต้องเป็นกองทุนที่สามารถดูแล
บริหารจัดการสาธารณูปโภคต่างๆ ภายในโครงการได้
ที่ผ่านมาอาจมีผู้ประกอบการหลายรายที่ดูแลจัดการสาธารณูปโภคต่างๆ
ได้ไม่ดีนัก มีการใช้จ่ายเงินกองทุนค่าส่วนกลางที่ไม่อย่างมิชอบ
และปัญหาอีกหลายประการที่ผลักดันให้ต้องดึง “กฎหมาย” มาบังคับใช้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้อยู่อาศัย
หรือ การให้ผู้อยู่อาศัยมีส่วนร่วมในการจัดตั้งนิติบุคคล เพื่อดูแลกันเอง
ในมุมของผู้ออกกฎหมายนั้น
แน่นอนว่า ต้องมีเจตนาที่ดี
ต้องการให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร
ไม่ต้องการให้เจ้าของโครงการเอารัดเอาเปรียบ แต่เชิงการปฏิบัติแล้ว
เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ไม่ง่ายเลย
“ตั้งแต่เริ่มมีการบังคับใช้กฎหมายให้มีการส่งมอบสาธารณูปโภค
และให้ลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคล สัดส่วนที่ไปไม่รอดมีมากกว่าที่ทำแล้วไปรอดหลายเท่า” นายอธิป กล่าว
ปัจจัยส่วนหนึ่งเป็นเพราะความไม่พร้อมของผู้ซื้อ
การหาตัวแทนของผู้อยู่อาศัยเข้าไปทำหน้าที่จัดตั้งนิติบุคคล
บริหารจัดการงานในฐานะเป็นนิติบุคคล การพิจารณาเบิกจ่ายเงินต่างๆ ที่เหมาะสม
ซึ่งคำว่า “เหมาะสม” ของแต่ละบุคคลก็ไม่เท่ากัน
ประเด็นเรื่องความเหมาะสมที่ไม่เท่ากันนั้น
แหล่งข่าวจากวงการที่ปรึกษาด้านบริหารทรัพย์สิน เล่าให้ฟังว่า
ปัญหาที่เกิดภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคล และลูกบ้านรับหน้าที่ดูแลกันเองนั้น
ล้วนมีแต่ปัญหาที่ตามมามากมาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง การใช้จ่ายเงินกองทุนส่วนกลาง
ซึ่งมีทั้ง ใช้มากเกินไป และประหยัดเกินไป เพราะเกรงว่าจะถูกตรวจสอบ ......ขอแทรก (นิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ ของเราไม่กลัวการตรวจสอบ
เนื่องจากจะทำงานอย่างสุจริตโปร่งใสและให้มีผู้ตรวจสอบหากมีสมาชิกสงสัย)
โดยในส่วนของการประหยัดการใช้จ่ายเงินกองทุนส่วนกลางนั้น
เห็นได้ชัดจากหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องดูแล เช่น พื้นที่สวนสวย
สโมสรสระว่ายน้ำภายในหมู่บ้าน สิ่งเหล่านี้ หากดูแลไม่ดี
ก็จะส่งผลให้โครงการเสื่อมโทรมในที่สุด แต่การดูแลก็ต้องแลกกับค่าใช้จ่ายที่สูงตามไปด้วย
เมื่อลูกบ้านรับมาบริหารเอง ปัญหาแรก คือ
เก็บเงินค่าส่วนกลางไม่ได้ครบทุกบ้าน ปัญหาต่อมา คือ
เมื่อเห็นรายการค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็เริ่มมองว่า มันสูงเกินไปหรือไม่
จำเป็นหรือไม่ที่ต้องใช้จ่ายสูงขนาดนี้ บางโครงการ เห็นว่าค่าใช้จ่ายส่วนรักษาความปลอดภัย
มีจำนวน รปภ.มากเกินไป
ก็ตัดงบส่วนนี้ออกเหลือยามในสัดส่วนที่น้อยเกินกว่าจำนวนบ้าน เกิดปัญหาขโมยเข้ามาขโมยทรัพย์สิน ( ขอแทรก..........มีตัวอย่างบางโครงการถึงแม้จะมี รปภ.จำนวนมากก็ยังมีการโจรกรรมอยู่เนือง ๆ
จึงน่าจะไม่ใช่วิธีการแก้ปัญหาที่ดีนัก)
ไฟฟ้าแสงสว่างภายในโครงการที่
เห็นว่ามีมากเกินไป ก็กลัวเปลือง ก็สั่งปิด ทำให้มีจุดอับ จุดบอดของแสง
ก่อให้เกิดอันตรายภายในโครงการ ส่วนบริเวณสวน พื้นที่สนามหญ้า ที่เคยเป็นจุดขายสำคัญของโครงการ
เมื่อลูกบ้านต้องดูแล และเห็นค่าใช้จ่ายส่วนนี้สูงลิบก็เริ่มลด
เมื่อไม่มีการดูแลจัดการที่ดี ในที่สุด สวนสวยก็กลายเป็นสวนร้าง หมดความสวยงาม
หมู่บ้านที่เคยน่าอยู่ก็เปลี่ยนแปลงไป
(ขอออกความคิดเห็นในเชิงขอความร่วมมือ...ผู้เขียน)
ปัญหาที่กล่าวถึง
เป็นปัญหาภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลแล้ว แต่นิติบุคคลจัดสรร ที่นำมาให้อ่านนี้เกิดจากโครงการอื่นๆที่มีปัญหา
เพื่อให้เป็นบรรทัดฐานว่าการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นเป็นอย่างไร ? และประเด็นปัญหาต่างๆไม่ควรเกิดขึ้นกับหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเรา ถ้าสมาชิกทั้ง 216 หลังร่วมแรงร่วมใจกันทุกๆคน หากมีปัญหาใดๆ ก็ร่วมกันแก้ปัญหาให้สำเร็จลุล่วงไปด้วยดี
หมู่บ้านของเราก็จะน่าอยู่น่าอาศัยตามที่ทุกๆคนหวัง
แนบท้ายเกี่ยวกับกฎหมาย
การจะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
นั้น มีข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกันดังนี้
- พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44,45,46,47,
48,49, 50, 51,52,53 และมาตรา 70
- กฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง
การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545
- ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
ว่าด้วยการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น
และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค พ.ศ.2545
- ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค
และการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545
- ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร
ว่าด้วยการกำหนดอัตราค่าปรับกรณีที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด
พ.ศ.2546
- ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร
ว่าด้วยการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรร พ.ศ.2546
- ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง
กำหนดขั้นตอน หลักเกณฑ์และวิธีการพิจารณาแผนผังโครงการ
และวิธีการในการจัดสรรที่ดิน และการขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการ ข้อ 4
เมื่อตั้งนิติบุคคลฯ ดังกล่าวสำเร็จแล้ว ผู้ซื้อที่ดินในโครงการนั้น จะต้องเป็นสมาชิกนิติบุคคลทุกคน แม้จะเป็นผู้ที่ลงมติไม่เห็นชอบให้ตั้ง ตั้งแต่แรกก็ตาม ส่วนผู้จัดสรรหรือผู้ประกอบการเองก็ต้องเป็นสมาชิก สำหรับที่ดินแปลงที่ยังจำหน่ายไม่ได้ สมาชิกต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคแก่นิติบุคคลฯตามจำนวนหรืออัตราที่กำหนดโดยที่ประชุมใหญ่ หากไม่จ่ายอาจถูกระงับการใช้สาธารณูปโภค เสียค่าปรับ หรือ หากค้างชำระหกเดือนติดต่อกัน นิติบุคคลสามารถแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินให้ระงับการโอนที่ดินแปลงที่ค้างชำระได้ นอกจากนี้ด้วยอำนาจแห่งมูลหนี้ นิติบุคคลสามารถฟ้องคดีแพ่งเรียกให้ผู้ค้างชำระได้ด้วย
