แนวความคิดในการลดค่าส่วนกลาง

แนวคิดนี้เป็นแนวความคิดที่มีหลายๆฝ่ายช่วยกันระดมความคิดและนี่คืออีกหนึ่งวิธีที่
ยุติธรรมกับทุกฝ่ายที่ใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน
ตารางด้านล่างเมื่อแบ่งพื้นที่ออกมาจะเห็นว่าพื้นที่ที่มากที่สุดคือ อยู่ระหว่าง 50 - 59.9 ตารางวา
ซึ่งมีถึง 177 แปลง

พื้นที่     พท.ระหว่าง(ตรว.)	จำนวนแปลง	จำนวนพื้นที่
50 - 59.9	177	9386.60
60 - 69.9	21	1351.60
71 - 79.9	7	524.30
80 - 89.9	6	502.30
90.00	1	90.00
93.30	1	93.30
96.60	1	96.60
107.3	1	107.30
119.10	1	119.10
รวม	216 แปลง	12271.10ตรว.

 ขณะนี้นิติบุคคลฯได้เก็บค่าส่วนกลางจำนวนตารางวาละ 35 บาทจำนวน 6 เดือน
ตามมติที่ประชุมใหญ่เมื่อ 23 กันยายน 2555 หลังจากทดลองใช้มา 3 เดือน กย.-ธค.55
ตามบัญชีราย-จ่ายที่ปรากฎหลังจากได้พยายามให้ลดลงและประหยัดเงินของสมาชิกให้ได้
เท่าที่จะทำได้ จะมียอดค่าใช้จ่ายอยู่ ประมาณ 350,000 บาทต่อเดือนซึ่งรายรับ-รายจ่ายจะ
พอดีๆกันทุกๆเดือน

ถ้าจะลดค่าใช้จ่ายอีกได้ไหม? เป็นคำถามที่ทุกคนต้องช่วยกันคิด
ขณะนี้ได้มีแนวความคิดจากกรรมการและตัวแทนซอยหลายๆท่านช่วยกันคิด
อันดับแรกมาดูรายการที่เป็นรายจ่าย FIX
1.ค่าน้ำ-ค่าไฟ                                                              24,931.34 บาท
2.ค่าเก็บขยะ-เก็บกิ่งเศษกิ่งไม้,วัชพืช(จ่ายให้เทศบาล) 7740 บาท
   ค่าถุงดำเก็บขยะ
                                  3.ค่าโทรศัพท์                                                                1,415.29 บาท
                                   4. ค่าดูแลสระว่ายน้ำ                                                      8500 บาท
                                    5.ค่าเงินเดือนเจ้าหน้านิติฯ                                           35,000 บาท
                                     6.ค่าพนักงานเก็บขยะ-แม่บ้านสโมสร                         15,000 บาท
รายการค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะลดลง
1.รปภ.จำนวน 8 คน ปัจจุบันจ่าย             162,640 บาท
โดยการนำเทคโนโลยีมาใช้อย่างเต็มรูปแบบ เช่นกล้องวงจรปิด ,วิทยุสื่อสารและ Key card สำหรับผ่านไม้กระดกทางเข้าหมู่บ้านที่ป้อมสามารถเหลือ รป.เพียง 1 คนจะสามารถลดพนักงาน รปภ.ให้เหลือ กะละ 3 คน(รวม 6 คน) อีก 1 คนอยู่ที่ศูนย์ควบคุมและ Monitor กล้อง 24 ชั่วโมงคอยเฝ้าระวังและอีก 1 คนตรวจบริเวณโดยไปตามจุดต่างๆรอบๆหมู่บ้าน สลับสับเปลี่ยนกันทั้ง 3 คนๆละ 4 ชั่วโมงเป็นต้น
(คาดว่าจะลดค่าใช้จ่ายลงเหลือ 110,000 บาทต่อเดือน)ลดลง41,640 บาทต่อเดือน
2.ค่ากวาดถนน-ดูแลสวน 100,000 บาท  คาดว่าจะหาผู้รับจ้างในราคาที่ถูกลง
(ประมาณการที่ไว้ที่ 70,000 บาทต่อเดือน โดยนำรายการที่ 6.ค่าพนักงานเก็บขยะ-แม่บ้านสโมสรมารวมที่นี่)

จะเหลือค่าใช้จ่ายต่อเดือนโดยประมาณการไว้ที่   275,000 บาท/เดือน
การลงทุนครั้งแรก
1.ติดตั้งระบบ Key card ให้สมาชิก ใช้บัตรแตะเพื่อผ่านเข้าออกป้อมยามหน้าหมู่บ้าน
2.ติดตั้งกล้องวงจรปิด ถนนเมนและทุกซอย ให้สามารถมองเห็นบริเวณได้พื้นที่ทั้งหมด
3.วิทยุสื่อสาร  4 เครื่อง
4.รถตัดหญ้า-เครื่องมือประจำนิติฯ  26,000 บาท(สำหรับงานดูแลสวน)
การหาทุนในครั้งแรก
1.ขอบริจาคสมาชิกแปลงละ 1,000 บาท 216 แปลงรวม 216,000 บาท
2.เงินลงทุนของนิติบุคคล 300,000 บาท
(คาดว่าจะมีค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 6 - 7 แสนบาท)

การบริหารค่าส่วนกลาง
1.สมาชิกทั้ง 216 แปลง เสียค่าส่วนกลางเท่ากันหมดทุกหลัง 1,500 บาท (ซึ่งพอเหมาะกับค่าไฟแสงสว่าง,การรักษาความปลอดภัย,สนามเด็กเล่น,สระว่ายน้ำ,การเก็บขยะ,ค่าบำรุงรักษาอื่นๆ เป็นต้น)
จำนวนเงินที่คาดว่าจะได้ 216 X 1500 = 324,000 บาท
2.เฉพาะสมาชิกที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 60 ตารางวาขึ้นไปให้เก็บเพิ่มค่าส่วนกลางตาราวาละ 5 บาท
จำนวน 39 แปลง รวมเป็นเงิน 61,267.50 บาท
รวมเป็นเงิน  326,767.50  บาท คิดประมาณที่ 90 % =  294,090.75 บาท
สรุปผลที่ได้จากแนวคิดนี้
1.ลดภาระในการจ่ายค่าส่วนกลางลงทุกแปลง
2.เกิดความเสมอภาคและยุติธรรมในการใช้ส่วนกลางร่วมกัน
3.เกิดความสามัคคี ร่วมแรง ร่วมใจกันโดยไม่แบ่งแยก
4.ทุกคนพึงพอใจในสถาวะของหมู่บ้านที่น่าอยู่

ช่วยกันออกความคิดเห็นกันหน่อยนะครับเพื่อหมู่บ้านของเรา
และถ้าเห็นชอบสามารถลงมติเสนอในที่ประชุมใหญ่ซึ่งจะจัดประมาณเดือนกุมภาพันธ์ 2556 นี้

วิพากษ์เรื่องค่าส่วนกลาง

         หมู่บ้านฮาบิเทียบาใหญ่ของเราเป็นหมู่บ้านขนาด 216 หลังที่มีผู้อยู่จริงประมาณ 160 กว่าหลังซึ่งตัวเลขยังไม่แน่นอน มีบางครอบครัวมาเฉพาะเสาร์-อาทิตย์และอีกหลายหลังประกาศขายที่เห็นอยู่ ประมาณ 5 หลัง สำหรับหมู่บ้านขนาดนี้หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางค่อนข้างสูง ไม่เหมือนหมู่บ้านใหญ่ๆขนาด 500 หลังขึ้นไปเก็บแค่ 20 บาทก็สามารถบริหารจัดการได้แล้ว

   -  ส่วนหมู่บ้านของเราได้เงินสบทบจากบริษัทพิวรรธนา 1,542,251.00 บาท(พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 นั้น กฎหมายระบุว่าผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบเงินสมทบให้ในอัตราร้อยละ 7 ของราคาค่าก่อสร้างสาธารณูปโภคภายในโครงการ) ถ้าจะถามว่าเงินจำนวนนี้เก็บไว้ทำอะไร ? 
สำหรับหมู่บ้านของเราจะเก็บไว้กรณีฉุกเฉิน เช่นกรณีการป้องกันน้ำท่วม การซ่อมแซมสาธารณูปโภคขนาดใหญ่เช่น
สโมสร,ถนน,ท่อระบายและระบบน้ำทิ้งและสำรองกรณีที่นิติบุคคฯไม่สามารถจัดสรรเงินค่าใช้จ่ายประจำเดือนที่ต้องจ่ายให้กับคู่สัญญาเช่น การทำความสะอาด,รปภ.,ค่าน้ำ,ค่าไฟ ฯลฯ เป็นต้น
- เก็บ 20 บาทอย่างเดิมได้ไหม?

คิดเล่นๆเมื่อเราอยากจะให้เก็บ 20 บาทต่อตารางวาเหมือนเดิม


1. รปภ.    8 คน                                                                                              162,640 บาท(คงเดิม)
2.คนกวาดถนนทำสวน 4 คน,เก็บขยะ 1คน,ทำความสะอาดสโมสร 1 คน       50,000  บาท
   (กวาดเฉพาะถนนเมนอย่างเดียวในซอยให้สมาชิกดูแลเอาเองและยังไม่รู้ว่าจะมีคนมารับจ้างหรือไม่ราคาถูกๆแบบนี้)
3.ค่าดูแลสระน้ำ  (จำเป็นเพราะถ้าน้ำเน่าเสียค่าใช้จ่ายเป็นแสนบาท)             9,500 บาท
4.ค่าเก็บขยะ/กิ่งไม้  (ต้องจ่ายให้เทศบาล)                                                      5,320   บาท                                                                               
                                                                                                                       
5. ค่าซ่อมแซม/หลอดไฟ/ค่าถุงใส่ขยะ  (จุดไหนไม่จำเป็นไม่ต้องซ่อม)           4,500   บาท
6. ธรุการประจำสำนักงานนิติบุคคลฯ                                                                 15,000 บาท
(ทำหน้าที่ออกใบแจ้งเก็บค่าส่วนกลางและออกใบรับเงินอย่างเดียว)                                                                                                            หรือเลือกจ้างเป็นครั้งคราวประมาณ3 เดือนถ้ามีผู้รับจ้างทำให้ทำเฉพาะช่วงเก็บค่าสาธารณูปโภคปีละ 2 ครั้งและสมาชิกต้องช่วยเหลือตนเองทุกเรื่องเพราะจะไม่มีผู้จัดการดำเนินการให้)
7.ค่าไฟฟ้า/น้ำ/ค่าโทรศัพท์(อาจจะต้องปิดบางจุดเพื่อลดปริมาณการใช้)   15,000 บาท

                                                                                               รวม    216,960 บาท
จำนวนเงินที่คาดว่าเก็บได้ 85% = 208,608.70 บาท ติดลบ 8,351.30บาทต่อเดือน
จำนวนเงินที่คาดว่าจะเก็บได้ 90 % = 220,879.80 บาท คงเหลือ 3,919.80 บาท

*****

หมายเหตุ  บทความนี้เป็นแนวคิดเห็นส่วนตัวไม่เกี่ยวข้องกับผู้ใด หากจะนำแนวคิดนี้ไปใช้ต้องถามความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่สมาชิกเท่านั้นเพื่อให้ลงมติเสียงส่วนใหญ่ เพราะทุกคนมีส่วนได้ส่วนเสีย

สำหรับเงินที่บริษัทพิวรรธนาสนับสนุนพิเศษ จำนวน 530,000 บาท สำหรับให้ดำเนินการ
1. จัดสร้างสำนักงานนิติ/อุปกรณ์สำนักงาน   400,000 บาท
2.ลูกระนาด 75,000 บาท เพื่อชลอความเร็วของรถเพื่อความปลอดภัยของลูกหลานของท่านเอง
3.ป้ายห้ามสุนัข 4,000 บาท อาจไม่ต้องมีก็ได้เพราะถ้าสมาชิกช่วยกันดูแลสุนัขของท่านให้ดีและเก็บมูลกรณีที่ออกมาถ่ายในสวนหรือที่ส่วนกลาง
4.เก้าอี้ กลางแจ้ง 5,000 บาท
5.ชุดอุปกรณ์เด็กเล่น 20,000 บาท
6.อุปกรณ์ช่าง            26,000 บาท

ทั้ง 6 รายการนี้คณะกรรมการจะนำไปดำเนินการตามวัตถุประสงค์ตามความจำเป็นและความต้องการของสมาชิกส่วนใหญ่
******************************************************************************

การมีตัวแทนซอยดีอย่างไร

ตามที่คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ จัดตั้งตัวแทนซอยขึ้นมา มีกุศโลบาย(strategy)ดังนี้
- เพื่อให้มีปฏิสัมพันธ์(Interaction)กับสมาชิกในซอยของตนเอง พบปะพูดคุยกันก่อให้เกิดความเป็นกันเองในโอกาสต่อไป    แน่นอนเพื่อนบ้านที่อยู่ใกล้ๆกันมักจะมีเรื่องขุ่นข้องหมองใจกันบ้างเช่น เลี้ยงสุนัขส่งเสียงรบกวนเวลาพักผ่อน จอดรถขวางทางเข้าออก เปิดเพลงเสียงดัง และจัดงานเลี้ยงเป็นต้น หากสมาชิกในซอยพบปะพูดคุยกันรู้จักกัน เป็นเพื่อนกันช่วยเหลือแบ่งปันซึ่งกัน  สิ่งต่างๆที่เกิดขึ้นสามารถพูดคุยกันได้แบบมิตรแบบคนรู้จัก อลุ่มอลวยกัน บรรยากาศความเป็นอยู่ร่วมกัน มันแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงกับการไม่พูดคุยทำความรู้จักกัน เกิดการเก็บกดเมื่อมีเหตุการณ์ที่กล่าวมาแล้ว ส่งผลให้ทะเลาะวิวาทกันในที่สุด เพราะต่างคนต่างไม่ยอมซึ่งกันแล้วหมู่บ้านของเราจะอยู่กันอย่างมีความสุขได้อย่างไร
      ฉะนั้นจุดเริ่มต้นตัวแทนซอยมีหัวข้อเรื่องที่จะไปเริ่มสร้างจุดนี้ขึ้นมาก่อน โดยรับข้อมูลข่าวสารจากคณะกรรมการไปเป็นหัวข้อในการพูดคุย ซึ่งบางทีก็อาจจะมีเรื่องสอบถามข้อคิดเห็น ตัวแทนซอยก็จะได้รวบรวมข้อคิดเห็นข้อแนะนำมาพูดคุยกันในที่ประชุมคณะกรรมการ  บางครั้งอาจได้ข้อสรุปโดยไม่ต้องคอยจัดประชุมใหญ่ถ้าเป็นข้อที่ไม่ขัดกับกฎหมายของนิติบุคคฯ คณะกรรมการสามารถดำเนินการได้เลยเป็นต้น ทำให้การทำงานและการแก้ปัญหาต่างๆได้รวดเร็ว
 - ดีข้อที่สอง คือเมื่อชุมชนของแต่ซอยรู้จักกัน ก็จะเกิดการแนะนำในซอยอื่นๆ ในการเข้าร่วมกิจกรรมในโอกาสต่างๆเช่น ทำบุญปีใหม่ จัดงานวันเด็ก ฯลฯ เกิดการขยายการมีปฏิสัมพันธ์เป็นชุมชนขนาดใหญ่ขึ้น มีความสมัครสมานสามัคคีในหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเรา  ผลรับก็คือการอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข ตามที่ทุกๆคนคาคหวังไว้ให้เป็น  Home sweet home

เก็บจากการประชุมใหญ่สมาชิกหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่

การประชุมใหญ่สมาชิกหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่

- ขอเล่าความเป็นมาเป็นไปก่อน  เราคงจำกันได้
ว่า- ครั้งแรกทางบริษัทพิวรรธนาจ้าง บ.QPM. เข้ามาดำเนินการบริหารงานในหมู่บ้านฯและจัดให้มีการประชุมใหญ่สมาชิกหมู่บ้านเมื่อวันที่ 12 ก.พ.55 ครั้งนั้นสมาชิกมาไม่ครบองค์ประชุม(108คน)
ทำให้ไม่สามารถลงมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่ ได้ จึงได้แค่แต่งตั้งตัวแทนของสมาชิกหมู่บ้าน เพื่อศึกษาติดตามการดำเนินงานภายในหมู่บ้านขึ้นมาก่อนจำนวน 15 คน
* ตัวแทนดังกล่าวไม่ได้รอช้าดำเนินการขอให้บ.พิวรรธนา จัดหาวัสดุอุปกรณ์ต่างๆมากกว่า10รายการให้ดำเนินการเสร็จสิ้นก่อนรับมอบสาธารณูปโภค(บ.พิวรรธนาเงียบหายไปเฉย ไม่ตอบสนองใดๆ)
- บ.QPM. จึงดำเนินการจัดประชุมครั้งที่ 2 ขึ้นในวันที่ 11 มี.ค. 2555 ซึีงสมาชิกมาครบองค์ประชุม
ที่ไม่สามารถมาได้ก็ได้มอบอำนาจมา และสามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่
ได้สำเร็จและรับรองคณะกรรมการนิติบุคคลฯ 15 คน   นำจดทะเบียนนิติบุคคลฯกับกรมที่ดินมีผลตั้งแต่เมื่อวันที่ 27มิถุนายน 2555
- จากนั้นมีการประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลครั้งแรกวันที่ 22ก.ค.2555 ซึ่งประเด็นใหญ่เรื่องการซ่อมแซมสาธาณูปโภคและการรับมอบและรายรับ-รายจ่ายของหมู่บ้านในช่วงที่บ.พิวรรธนาบริหารอยู่
*คณะกรรมการได้ยื่นขอสิ่งที่จำเป็นต่างเช่น โรงสูบน้ำ(เนื่องจากเรากลัวน้ำท่วมมากที่สุด)
ที่จอดรถจักรยานหน้าหมู่บ้าน ม้านั่งรอบๆสนาม ป้ายบอกต่างๆ อุปกรณ์เด็กเล่น ,สำนักงานนิติ  ฯลฯ 10 กว่ารายการ
และกรรมการได้ต่อรองขอให้จัดหาให้ ซึ่งทางบ.พิวรรธนา โดยคุณทัศนีย์ ผู้จัดการพื้นที่ได้อนุมัติมาให้หลายรายการซึ่งในนั้นรวมเครื่องปั้มน้ำพร้อมโรงสูบน้ำมาให้(รายการต่างๆจะนำมาลงไว้ภายหลังว่าได้อะไรมาบ้าง)
*การซ่อมแซมสาธารณูปโภคและอื่นๆทางพิวรรธนาจะทำ MOUกับทางนิติบุคคลฯ เพื่อสร้างและซ่อมแซมพร้อมส่งมอบให้เสร็จสิ้นไม่เกินสิ้นปี2555 นี้(คลิกที่นี่รายการ MOU)

มาถึงเรื่องประชุมครั้งแรกเมื่อวันที่ 23 ก.ย.2555 ว่ามีอะไรบ้าง

 1.มีการรับรองระเบียบข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่
2. มีการเพิ่มค่าส่วนกลางจาก 20 บาท เป็น 35 บาท เริ่มตั้งแต่ 1 ต.ค.2555 เป็นต้นไปโดยเก็บงวดละ 6 เดือน
3.มีการสรรหาตัวแทนซอยต่างๆทั้ง 26 ซอย (ได้ 23 ซอย)
4.นำเงินที่เหลือจากการจัดงานปีใหม่โอนเข้าในบัญชีของนิติบุคคลฯ

ที่ประชุมได้อภิปรายกันอย่างกว้างขวาง ซึ่งทำให้เราทราบว่าแต่ละท่านต่างมีความรู้ความสามารถ
และอยากเชิญเข้ามาร่วมกันบริหารหมู่บ้านของเรากันทุกๆคนเพราะถึงอย่างไรก็เพื่อชาวฮาบิเทียบางใหญ่กันทั้งสิ้น ไม่ว่าท่านจะเป็นกรรมการหรือไม่ก็ตามก็มีสิทธิที่จะออกความคิดเห็นกันทุกๆท่าน
และสามารถนำเสนอผ่านช่องทางได้หลายช่องทางเช่นทางwebsite ,FaceBook,โทรศัพท์,พบปะพูดคุย
ได้ตลอดเวลา ความคิดหรือ ข้อเสนอดีๆนำมาช่วยกันเถอะครับเพื่อความสุขของชาวฮาบิเทียทุกๆคน

--------****ต่อไปจะนำเสนอหลายการต่างๆที่คณะกรรมการได้ดำเนินการให้ทราบต่อไป*****-------

กฎหมายหมู่บ้านจัดสรร

กฏหมายหมู่บ้านจัดสรร

ผู้จัดสรร & ผู้อยู่อาศัย

หลายท่านอาจจะคิดว่าการอาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ทุกคนต้องออกไปทำมาหา กินแต่เช้า กลับมาก็เย็นย่ำค่ำมืดแล้วดังนั้นจึงไม่มีเวลาไปสนใจใส่ใจกับเรื่องของหมู่ บ้านหรอก หรือในเมื่อดิฉัน หรือกระผมจ่ายเงินซื้อบ้านไปแล้วทำไมจะต้องมีเรื่องวุ่นวายอีก แหม…คุณครับถ้าผู้จัดสรรหรือเจ้าของโครงการเขาทำหน้าที่ของเขาในการดูแล สาธารณูปโภค สาธารณูปการ เช่น ถนนเข้าหมู่บ้าน ท่อประปา ท่อระบายน้ำ สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ สารพัดที่เป็นเรื่องของส่วนกลางเป็นอย่างดี ประกอบกับผู้อยู่อาศัยทุกหลังทุกบ้านทำหน้าที่ของตนด้วยการชำระค่าใช้จ่าย ส่วนกลางอย่างพร้อมเพรียงกัน และเพียงพอที่จะใช้จ่ายดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคงไม่มีปัญหาที่คุณต้องใส่ใจ เรื่องราวของหมู่บ้านหรอกครับ
คุณผู้อ่านบางคนเริ่มขมวดคิ้วตั้งคำถามกับผมแล้วครับว่า ทำไมต้องจ่ายเงินค่าดูแลรักษาสาธารณูปโภคเหล่านั้นในเมื่อคุณจ่ายเงินค่า ซื้อบ้านไปแล้ว ค่าใช้จ่ายอย่างอื่นก็ให้เจ้าของหมู่บ้านเขาดูแลไปสิจ๊ะ ไม่ได้ครับ เพราะ พ.ร.บ.บ้านจัดสรรเขาระบุไว้ว่า “บ้านจัดสรร คือการที่”ผู้จัดสรร” หรือ “เจ้าของโครงการ” ไปสรรหาที่ดินมาจัดแบ่งหรือจัดสร้างหมู่บ้านแล้วแบ่งขาย โดยสาธารณูปโภคส่วนกลางเช่น ถนน สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ จะตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง ซึ่ง “ผู้จัดสรร” หรือ “เจ้าของโครงการ” มีหน้าที่บำรุงรักษา จัดการดูแลโดยมีสิทธิเก็บเรียกค่าใช้จ่ายจากผู้อยู่อาศัย” เห็นไหมครับทุกคนมีหน้าที่ของตนเองครับ ไม่ใช่จ่ายเงินซื้อบ้านแล้วจบเลยนะจ๊ะ
ไม่มีผู้ใหญ่บ้าน…แต่มีนิติบุคคล

หากผู้จัดสรรหรือเจ้าของโครงการปล่อยปละละเลยสาธารณูปโภคหรือ ทิ้ง ๆ ขว้าง ๆ การดูแลรักษา และบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้ง ๆ ที่ผู้อยู่อาศัยจ่ายเงินค่าส่วนกลาง หรือบรรดาผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ เห็นพ้องต้องกันว่าการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของโครงการไม่ โปร่งใสจึงไม่น่าไว้ใจให้บริหารส่วนกลางต่อไป เมื่อเป็นเช่นนี้กฎหมายก็เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อหรือผู้อยู่อาศัยไม่น้อยกว่า ครึ่งหนึ่งของทั้งโครงการมีมติจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แล้วแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด
หลังจากนั้นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็จะรับโอนทรัพย์สินส่วนกลาง ทรัพย์สินสาธารณูปโภคจาก “ผู้จัดสรร” หรือเจ้าของโครงการมาบริหารจัดการได้เลย รวมทั้งอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการดูแลจัดการ สาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านจากสมาชิก แต่การทำงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องอยู่ภายใต้การบริหารงานของคณะ กรรมการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งควบคุมโดยที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกผู้ซื้อบ้านนั่นแหละครับ เหมือนระบอบการปกครองประชาธิปไตยแบบรัฐสภาเปี้ยบเลยครับผม
หน้าที่ของกรรมการหมู่บ้านจัดสรร

กรรมการหมู่บ้านจัดสรรมาจากการเลือกตั้งของสมาชิกหมู่บ้านครับ โดยทำหน้าที่ในการกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคเช่น การใช้สโมสร การใช้สระว่ายน้ำ ฯลฯ กำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายใน เช่น ห้ามส่งเสียงดังหลังเวลา 20.00 น. ห้ามเลี้ยงสัตว์ที่อาจเกิดอันตรายแก่เพื่อนบ้าน ห้ามจอดรถบนทางเท้า ฯลฯ แม้แต่การยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบ สิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป เช่น มีคนนำรถบรรทุกมาปิดทางเข้าหมู่บ้าน หรือความเดือดร้อนจากกลิ่นเหม็น น้ำเน่า เสียงดังจากโรงงานที่อยู่ใกล้เคียงหมู่บ้าน เป็นต้น
ดังนั้นผู้ทำหน้าที่เป็นกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจึงจำเป็นต้องมี วิญญาณของการเสียสละ มีจิตสำนึกสาธารณะ ทำงานด้วยความโปร่งใส และเมื่อไหร่ก็ตามที่กรรมการคนใดคนหนึ่งนำเงินส่วนกลางไปใช้ส่วนตัวก็จะมี ความผิดฐานยักยอกทรัพย์ทันที โทษถึงติดคุกและต้องชดใช้หนี้ทั้งหมดคืนให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วย นะครับ
หน้าที่ของผู้อยู่อาศัย

หากคุณผู้อ่านเข้าไปอาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรโดยมีจุดมุ่งหมาย (แปลก ๆ) คือเพื่อต้องการ หลีกหนีจากสังคม ญาติพี่น้อง ผู้คน และไม่อยากยุ่งเกี่ยวกับใคร…ถึงได้มาซื้อบ้านท่ามกลางคนที่ไม่รู้จักนี่ไง จ๊ะ หรือยึดความคิดที่ว่า “ตูไม่ยุ่งกับใคร ใครก็อย่ามายุ่งกับตู ไม่อยากเกี่ยวพันกับใครเพราะธุระก็ไม่ใช่…ตูอยู่เฉย ๆ ในบ้านดีกว่า” แบบนี้ไม่บรรลุวัตถุประสงค์ของคุณแน่นอนครับ เพราะกฎหมายระบุว่าผู้ซื้อบ้านจัดสรร หรือที่ดินจัดสรรทุกรายจะกลายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดย อัตโนมัติ เพื่อร่วมเสนอแนะกฎเกณฑ์การอยู่อาศัย การใช้พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ (ซึ่งหมายความว่าคุณก็ต้องมีหน้าที่ไปประชุมในที่ประชุมใหญ่ของหมู่บ้าน ครับ)
และหากบ้านหลังไหน ที่ดินผืนไหนยังไม่มีใครซื้อ ก็ให้เจ้าของโครงการหรือผู้จัดสรรทำหน้าที่เป็นสมาชิกแทนไปก่อน ซึ่งหน้าที่สำคัญของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัสรรคือการจ่ายเงินค่าส่วนกลาง เป็นรายเดือนแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อนำเงินที่ได้ไปบริหารจัดการสาธารณูปโภค หรือทรัพย์สินส่วนกลาง อาทิ ถนน ท่อระบายน้ำ สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ สโมสร ฯลฯ ให้อยู่ในสภาพที่สมาชิกหมู่บ้านสามารถใช้งานได้นั่นแหละครับ
ค่าส่วนกลาง…จ่ายตามขนาดพื้นที่ / ประเภทใช้งาน

อย่างที่บอกไว้ตั้งแต่แรกว่าการทำหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัด สรรอยู่ภายใต้การควบคุมของคณะกรรมการหมู่บ้านและที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่ บ้านในทุกเรื่อง โดยเฉพาะการกำหนดอัตราการเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางรายเดือนจะต้องได้รับความ เห็นชอบจากมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านนะครับ (ดังนั้นคุณผู้อ่านที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ควรจะเข้าประชุมสมาชิกหมู่บ้านทุกครั้งเพื่อปกป้องสิทธิประโยชน์ของคุณครับ) โดยอัตราค่าเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางมักจะเท่า ๆ กันในหมู่บ้านจัดสรรที่มีขนาดเท่ากันและใช้ประโยชน์จากบ้านเพื่อการอยู่ อาศัยอย่างเดียว
แต่สำหรับหมู่บ้านจัดสรรที่มีบ้านขนาดแตกต่างกันไป เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด คฤหาสน์ ฯลฯ เจ้าของบ้านขนาดแตกต่างกันก็มีหน้าที่จ่ายเงินค่าส่วนกลางในอัตราที่เพิ่ม ขึ้นตามขนาดของพื้นที่ หรือหากนำบ้านไปทำเป็นร้านอาหาร โรงเรียนอนุบาล เปิดบริษัท ฯลฯ ซึ่งเป็นการใช้งานที่นอกเหนือจากการอยู่อาศัย ก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่ต่างออกไป ซึ่งก็แล้วแต่จะตกลงในที่ประชุมใหญ่ประจำหมู่บ้านครับ
เมื่อจ่ายค่าส่วนกลาง…ล่าช้า

ตามกฎหมายหมู่บ้านจัดสรรนั้นนะครับ เขากำหนดละเอียดละออไปจนถึงว่าถ้าสมาชิกหมู่บ้านจ่ายเงินค่าส่วนกลางล่าช้า ก็จะถูกปรับตามอัตราที่กำหนดจากที่ประชุมใหญ่ (เห็นไหมครับว่าคุณควรเข้าร่วมประชุมทุกครั้ง) ถ้าค้างการชำระค่าส่วนเกิน 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค เช่นห้ามใช้สวนสาธารณะ ห้ามใช้สโมสรหรือสระว่ายน้ำ ฯลฯ แต่ก็ยังไม่ถึงกับการห้ามใช้ถนน หรือห้ามเอารถเข้าออก หมู่บ้านนะครับ เนื่องจากเป็นสิ่งที่จำเป็นต่อการดำรงชีพของเขา และหากคุณค้างชำระค่าส่วนกลาง 6 เดือนขึ้นไป คราวนี้เรื่องใหญ่เลยครับเพราะคุณจะถูกระงับสิทธิในการจดทะเบียนเพื่อซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์ จนกว่าคุณจะจ่ายค่าส่วนกลางหรือเงินค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคที่ ค้างไว้จนหมดเสียก่อนครับ
นอกจากนี้ถ้าหากคุณอยู่ในภาวะที่ถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด เงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินก้อนแรกต้องนำมาใช้หนี้ในส่วนของค่าส่วนกลาง หมู่บ้านจัดสรรก่อนนะครับ เนื่องจากหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นหนี้บุริมสิทธิ์เหนือทรัพย์สินครับผม           ไม่ว่าคุณจะมีนิสัยแบบไหน และอาศัยอยู่ในหมู่บ้านขนาดเล็ก ๆ หรือหมู่บ้านที่เต็มไปด้วยคฤหาสน์ของบรรดาเศรษฐีก็ตาม คุณควรเคารพกฎเกณฑ์ของการอยู่ร่วมกันโดยไม่ไปละเมิดสิทธิของผู้อื่นเขา ที่สำคัญกรุณาเข้าร่วมประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านทุกครั้งนะครับเพื่อรักษา ผลประโยชน์ของคุณเอง ก่อนจะนึกเสียดายภายหลังว่า “รู้อย่างนี้ไปประชุมตั้งแต่แรกก็ดี” สวัสดีครับ
**********************************
(ล้อมกรอบ) ข้อควรปฏิบัติของชาวหมู่บ้านจัดสรร          • ถ้าค้างชำระค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรเกิน 3 เดือน อาจถูกระงับการให้บริการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค
• ถ้าค้างชำระค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรเกิน 6 เดือน จะถูกระงับสิทธิในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
• ควรเข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญประจำหมู่บ้านทุกครั้ง หรือพยายามเข้าร่วมประชุมวาระด่วน วาระจร ฯลฯ เพื่อประโยชน์ของท่านเอง

บทความนี้มาจาก ประมาณ.คอม บริษัทอาณาจักรกฎหมาย จำกัด

ข้อคิดสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านแล้วไม่ได้เข้าอยู่

ผลของการตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

          เมื่อตั้งนิติบุคคลฯ ดังกล่าวสำเร็จแล้ว ผู้ซื้อที่ดินในโครงการนั้น จะต้องเป็นสมาชิกนิติบุคคลทุกคน แม้จะเป็นผู้ที่ลงมติไม่เห็นชอบให้ตั้ง ตั้งแต่แรกก็ตาม ส่วนผู้จัดสรรหรือผู้ประกอบการเองก็ต้องเป็นสมาชิก สำหรับที่ดินแปลงที่ยังจำหน่ายไม่ได้ สมาชิกต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคแก่นิติบุคคลฯตามจำนวนหรืออัตราที่กำหนดโดยที่ประชุมใหญ่ หากไม่จ่ายอาจถูกระงับการใช้สาธารณูปโภค เสียค่าปรับ หรือ หากค้างชำระหกเดือนติดต่อกัน นิติบุคคลสามารถแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินให้ระงับการโอนที่ดินแปลงที่ค้างชำระได้ นอกจากนี้ด้วยอำนาจแห่งมูลหนี้ นิติบุคคลสามารถฟ้องคดีแพ่งเรียกให้ผู้ค้างชำระได้ด้วย

         ข้อคิด สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านไว้เพื่อขายต่อหรือยังไม่ได้เข้ามาอยู่อาศัยโดยไม่มีผู้คนอยู่อาศัยนานๆ ก็ต้องระวังปลวก หรือคนร้ายงัดแงะบ้านโดยที่ไม่ทราบได้เพราะไม่มีผู้ดูแลภายในบ้าน  และอาจจะดูรกรุงรังไปด้วย วัชพืช  เพราะฉนั้นเจ้าของบ้านควรเข้ามาดูแลเป็นระยะๆ

      โดยทั่วไปจะมีกฎระเบียบห้ามใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างอื่นนอกจากอยู่อาศัยและมีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดูแลสาธารณูปโภคอยู่ ท่านต้องเป็นสมาชิกโดยผลของกฎหมายและต้องจ่ายค่าสาธารณูปโภคทุกเดือนตามอัตราที่กำหนด โดยท่านไม่ได้อยู่อาศัยเป็นเวลานานหลายปี หากไม่ชำระต้องเสียค่าปรับหรืออาจถูกฟ้องร้องในที่สุดก็ได้

หมู่บ้านของเรากำลังจะเข้าถึงจุดนี้หรือไม่?

นำมาให้อ่านเป็นตัวอย่างกรณีศึกษา ว่าปัญหาที่เกิดกับที่อื่นๆนั้นเป็นอย่างไร จะดำเนินเข้าไปสู่จุดนี้หรือไม่

เรื่อง "เถียงไม่จบ ค่าซ่อมสาธารณูปโภค ใครควรจ่าย"

 

ปัญหาที่เกิดขึ้นเกือบทุกโครงการกับการที่ บริษัทผู้พัฒนาโครงการ จะต้องส่งมอบสาธารณูปโภคต่างๆ พื้นที่ส่วนกลางเข้าสู่นิติบุคคลที่มีลูกบ้านเป็นผู้ดูแล คือ ลูกบ้านไม่รับโอน เนื่องจากไม่พอใจในสาธารณูปโภคที่ไม่คงเดิม ถนนแตกร้าว ระบบท่อน้ำ และอื่นๆ เริ่มมีปัญหา บางโครงการทะเลาะเบาะแว้งกันเป็นเรื่องราวใหญ่โต ว่า เจ้าของโครงการไม่โอนสาธารณูปโภคให้เสียที เนื่องจากยังขายโครงการไม่เสร็จ ต้องการใช้สาธารณูปโภคเพื่อสร้างบ้านในโซนอื่นๆ ทำให้ลูกค้าไม่พอใจ จนเมื่อถึงเวลาที่เจ้าของโครงการพร้อมโอน ลูกค้าก็ไม่พร้อมรับเสียแล้ว

บางโครงการลูกบ้านกับเจ้าโครงการเจรจากันไม่เข้าใจว่า แท้จริงแล้ว ใครควรเป็นคนออกค่าใช้จ่ายซ่อมสาธารณูปโภคก่อนส่งมอบ โดยในกรณีที่บริษัทยังขายบ้านในโครงการนั้นไม่หมด และยังสร้างบางส่วนไม่เสร็จ ก็อาศัยสาธารณูปโภคของโครงการในการก่อสร้างและขาย ลูกบ้านจึงมองว่าควรเอาเงินของบริษัทมาใช้จ่ายซ่อมบำรุงสาธารณูปโภค ไม่ใช่เอาเงินกองทุนส่วนกลางมาใช้ เพราะเจ้าของโครงการนำสาธารณูปโภคไปใช้หาประโยชน์ส่วนของบริษัท

ส่วนทางโครงการก็ให้เหตุผลว่า ลูกบ้านเองก็ได้ใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง และเมื่อเกิดการใช้งานย่อมเสื่อมสภาพตามเวลา ซึ่งเหตุผลนี้ ลูกบ้านก็จะโต้กลับทันทีว่า สาธารณูปโภคไม่น่าจะเสียหายในเวลาอันรวดเร็ว แม้จะมีการใช้งาน แต่เพราะพื้นที่ในโครงการที่ยังมีงานก่อสร้าง มีรถขนาดใหญ่ในส่วนของงานก่อสร้างที่ก่อให้เกิดความเสียหาย เช่น ถนนแตกร้าว ไม่น่าจะเกิดขึ้นเร็ว จึงมองว่าเป็นเพราะรถจากงานก่อสร้างของโครงการมากกว่าที่ทำให้เสื่อมสภาพ ไม่ใช่การใช้งานปกติของผู้อยู่อาศัย

เมื่อเป็นเช่นนี้ ลูกบ้านจึงเห็นว่า เจ้าของโครงการจึงมีหน้าที่ต้องออกค่าซ่อมสาธารณูปโภคเสียเอง ซึ่งบางโครงการที่ไม่ยอมก็ต้องเจรจากันอย่างยืดเยื้อ ไม่จบสิ้น ในที่สุด ต้องหา “คนกลาง” บริษัทบริหารทรัพย์สินเข้ามาช่วยเจรจา หาทางออกที่ตกลงร่วมกันได้ทั้งสองฝ่าย เพื่อ “จบปัญหา” ที่เรื้อรังมานาน

แต่จบปัญหาจากหมู่บ้านนี้ ก็เกิดปัญหาในแบบเดียวกันกับหมู่บ้านอื่นต่อ ปัญหาแบบเดียวกัน ไม่ผิดเพี้ยน ไม่ว่าจะโครงการใหญ่ระดับไหน ก็มีปัญหาไม่แตกต่างกัน

สำหรับผู้ซื้อบ้านในวันนี้ เรื่อง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ควรรู้

หลากหลายปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่อง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ที่ควรรู้...

"นำมาให้สมาชิกอ่านเพราะเห็นว่าเกี่ยวข้องโดยตรง. และผู้เขียนขอแทรกบางส่วนเพื่อให้ทราบว่าแนวทางแก้ไขยังมีอยู่(ถ้า)...... ......ไม่ใช่จะเลวร้ายไปหมดทุกอย่าง"

หลากหลายปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่อง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ยังคงค้างคา และดูเหมือนเป็นเรื่องยากที่จะหาทางออกร่วมกันได้ แม้ว่าจะมีความพยายามในการแก้ปัญหาเรื่องดังกล่าวจากในยุคเก่าก่อนด้วยการใช้ “กฎหมาย” มาเป็นเครื่องมือ แต่เมื่อมีการกำหนดอยู่ใน พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

(พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน) ให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยเป็นผู้ดูแลสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการ ก็มีปัญหารูปแบบใหม่เกิดขึ้นตามมาอีกมากมาย

สำหรับผู้ซื้อบ้านในวันนี้ เรื่อง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ควรรู้ และทำความเข้าใจให้ถูกต้อง เพื่อปรับใช้ในการอยู่อาศัยร่วมกันภายในโครงการ

เริ่มจากมุมมองของนักพัฒนาที่ดิน

นายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)  และในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวให้ความคิดเห็นว่า” ปัญหาของนิติบุคคลอาคารชุดที่ว่าเยอะแล้ว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เยอะกว่า และมีความเป็นไปได้ยากในเชิงการปฏิบัติ แต่ถ้าถามว่า หากทำได้จริง เป็นเรื่องที่ดีไหม แน่นอนว่าเป็นเรื่องที่ดี “

ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรร เปรียบเหมือนผู้อยู่ในชุมชนเดียวกัน ต้องดูแลตัวเองได้ ต้องอยู่ร่วมกันได้ และเงินทุนในการดูแลส่วนกลาง หรือเงินค่าส่วนกลางที่ผู้อยู่อาศัยทุกคนต้องร่วมกันจ่ายก็ต้องเป็นกองทุนที่สามารถดูแล บริหารจัดการสาธารณูปโภคต่างๆ ภายในโครงการได้

ที่ผ่านมาอาจมีผู้ประกอบการหลายรายที่ดูแลจัดการสาธารณูปโภคต่างๆ ได้ไม่ดีนัก มีการใช้จ่ายเงินกองทุนค่าส่วนกลางที่ไม่อย่างมิชอบ และปัญหาอีกหลายประการที่ผลักดันให้ต้องดึง “กฎหมาย” มาบังคับใช้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้อยู่อาศัย หรือ การให้ผู้อยู่อาศัยมีส่วนร่วมในการจัดตั้งนิติบุคคล เพื่อดูแลกันเอง

ในมุมของผู้ออกกฎหมายนั้น แน่นอนว่า ต้องมีเจตนาที่ดี ต้องการให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร ไม่ต้องการให้เจ้าของโครงการเอารัดเอาเปรียบ แต่เชิงการปฏิบัติแล้ว เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ไม่ง่ายเลย

“ตั้งแต่เริ่มมีการบังคับใช้กฎหมายให้มีการส่งมอบสาธารณูปโภค และให้ลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคล สัดส่วนที่ไปไม่รอดมีมากกว่าที่ทำแล้วไปรอดหลายเท่า” นายอธิป กล่าว

 

ปัจจัยส่วนหนึ่งเป็นเพราะความไม่พร้อมของผู้ซื้อ การหาตัวแทนของผู้อยู่อาศัยเข้าไปทำหน้าที่จัดตั้งนิติบุคคล บริหารจัดการงานในฐานะเป็นนิติบุคคล การพิจารณาเบิกจ่ายเงินต่างๆ ที่เหมาะสม ซึ่งคำว่า “เหมาะสม” ของแต่ละบุคคลก็ไม่เท่ากัน

ประเด็นเรื่องความเหมาะสมที่ไม่เท่ากันนั้น แหล่งข่าวจากวงการที่ปรึกษาด้านบริหารทรัพย์สิน เล่าให้ฟังว่า ปัญหาที่เกิดภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคล และลูกบ้านรับหน้าที่ดูแลกันเองนั้น ล้วนมีแต่ปัญหาที่ตามมามากมาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง การใช้จ่ายเงินกองทุนส่วนกลาง ซึ่งมีทั้ง ใช้มากเกินไป และประหยัดเกินไป เพราะเกรงว่าจะถูกตรวจสอบ  ......ขอแทรก (นิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ ของเราไม่กลัวการตรวจสอบ เนื่องจากจะทำงานอย่างสุจริตโปร่งใสและให้มีผู้ตรวจสอบหากมีสมาชิกสงสัย)

           โดยในส่วนของการประหยัดการใช้จ่ายเงินกองทุนส่วนกลางนั้น เห็นได้ชัดจากหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องดูแล เช่น พื้นที่สวนสวย สโมสรสระว่ายน้ำภายในหมู่บ้าน สิ่งเหล่านี้ หากดูแลไม่ดี ก็จะส่งผลให้โครงการเสื่อมโทรมในที่สุด แต่การดูแลก็ต้องแลกกับค่าใช้จ่ายที่สูงตามไปด้วย

            เมื่อลูกบ้านรับมาบริหารเอง ปัญหาแรก คือ เก็บเงินค่าส่วนกลางไม่ได้ครบทุกบ้าน ปัญหาต่อมา คือ เมื่อเห็นรายการค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็เริ่มมองว่า มันสูงเกินไปหรือไม่ จำเป็นหรือไม่ที่ต้องใช้จ่ายสูงขนาดนี้ บางโครงการ เห็นว่าค่าใช้จ่ายส่วนรักษาความปลอดภัย มีจำนวน รปภ.มากเกินไป ก็ตัดงบส่วนนี้ออกเหลือยามในสัดส่วนที่น้อยเกินกว่าจำนวนบ้าน เกิดปัญหาขโมยเข้ามาขโมยทรัพย์สิน ( ขอแทรก..........มีตัวอย่างบางโครงการถึงแม้จะมี รปภ.จำนวนมากก็ยังมีการโจรกรรมอยู่เนือง ๆ จึงน่าจะไม่ใช่วิธีการแก้ปัญหาที่ดีนัก)

    ไฟฟ้าแสงสว่างภายในโครงการที่ เห็นว่ามีมากเกินไป ก็กลัวเปลือง ก็สั่งปิด ทำให้มีจุดอับ จุดบอดของแสง ก่อให้เกิดอันตรายภายในโครงการ ส่วนบริเวณสวน พื้นที่สนามหญ้า ที่เคยเป็นจุดขายสำคัญของโครงการ เมื่อลูกบ้านต้องดูแล และเห็นค่าใช้จ่ายส่วนนี้สูงลิบก็เริ่มลด เมื่อไม่มีการดูแลจัดการที่ดี ในที่สุด สวนสวยก็กลายเป็นสวนร้าง หมดความสวยงาม หมู่บ้านที่เคยน่าอยู่ก็เปลี่ยนแปลงไป

   (ขอออกความคิดเห็นในเชิงขอความร่วมมือ...ผู้เขียน)

    ปัญหาที่กล่าวถึง เป็นปัญหาภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลแล้ว        แต่นิติบุคคลจัดสรร ที่นำมาให้อ่านนี้เกิดจากโครงการอื่นๆที่มีปัญหา เพื่อให้เป็นบรรทัดฐานว่าการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นเป็นอย่างไร ?  และประเด็นปัญหาต่างๆไม่ควรเกิดขึ้นกับหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเรา  ถ้าสมาชิกทั้ง 216 หลังร่วมแรงร่วมใจกันทุกๆคน  หากมีปัญหาใดๆ ก็ร่วมกันแก้ปัญหาให้สำเร็จลุล่วงไปด้วยดี  หมู่บ้านของเราก็จะน่าอยู่น่าอาศัยตามที่ทุกๆคนหวัง


แนบท้ายเกี่ยวกับกฎหมาย

การจะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร นั้น มีข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกันดังนี้

- พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44,45,46,47, 48,49, 50, 51,52,53 และมาตรา 70

- กฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545

- ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค พ.ศ.2545

- ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545

- ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ว่าด้วยการกำหนดอัตราค่าปรับกรณีที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด พ.ศ.2546

- ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ว่าด้วยการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรร พ.ศ.2546

- ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดขั้นตอน หลักเกณฑ์และวิธีการพิจารณาแผนผังโครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดิน และการขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการ ข้อ 4

สมาชิกหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่

สมาชิกหมู่บ้าน คือผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการฮาบิเทียบางใหญ่  ผู้ที่เข้ามาซื้อส่วนใหญ่เมื่อเข้ามาดูก่อนจะตัดสินใจซื้อ
มีเหตุผลที่พอสรุปได้ว่า รูปลักษณ์ของตัวบ้านทันสมัย  มีภูมิทัศน์สวยงาม จำนวนบ้านไม่มากนัก โครงสร้างบ้านแข็งแรงด้วยระบบ precast กว้างกว่าที่อื่นแม้ว่าขนาดบ้าน แบบ H1จะเล็กสุดแต่ก็ใหญ่กว่าหมู่บ้านอื่นๆ เพราะว่าไม่มีเสามาเบียดบังพื้นที่ภายใน ราคาอยู่ระหว่าง 3 ล้านจนถึงเกือบ 6 ล้านบาท
แล้วแต่จำนวนพื้นที่มากน้อยต่างกันไป แสดงว่าสมาชิกของหมู่บ้านล้วนแต่เป็นผู้มีฐานะทั้งสิ้น   เป็นเครื่องชี้วัดว่าระดับของหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ อยู่ในระดับกลาง ๆ

ผู้ที่อาสาเข้ามาเป็นกรรมการหมู่บ้าน คือสมาชิกของหมู่บ้านคนหนึ่ง ที่เสียสละเข้ามาช่วยกันดูแลหมู่บ้านให้อยู่ร่วมกันอย่างมีความสุขทุกๆคน ช่วยดูแลช่วยเหลือในการจัดระเบียบการอยู่ร่วมกัน  การรักษาความสะอาดพื้นที่สาธารณะ  การบำรุงรักษาทรัพย์ทั้งส่วนกลางและจัดจ้างพนักงาน รปภ.มาดูแลทรัพย์ของสมาชิกให้ปลอดภัย
      โดยที่กรรมการไม่มีค่าตอบแทนใดๆไม่เหมือนกับ อบต.อบจ.เทศบาล ส.ส. ที่อาสาเข้ามาแต่มีค่าตอบแทนสูงๆ   ถึงแม้ว่าการบริหารงานของหมู่บ้านจะมีการเงินเข้ามาเกี่ยวข้องก็ตาม  เพื่อให้โปร่งใสในการทำงาน  จึงเปิดโอกาสให้สมาชิกเข้ามาตรวจสอบได้และแต่งตั้งผู้ตรวจสอบการบริหารงานและบัญชี/การเงิน จำนวน 3 คนสำหรับคอยตรวจสอบดังกล่าว
       ทั้งนี้กรรมการไม่ได้บริหารงานแบบคณะเดียวหรือคนใดคนหนึ่ง. คณะกรรมการยังเชิญผู้เชี่ยวชาญ/ผู้ทรงคุณวุฒิ ในสาขาต่างๆซึ่งเป็นสมาชิกของหมู่บ้านของเราเอง  เข้ามาเป็นที่ปรึกษาด้วย. และยังมีตัวแทนซอยของแต่ละซอยเพิ่อที่จะได้นำข้อมูลต่างๆไปเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ในซอยให้ทราบโดยทั่วถึงกัน  สำหรับคณะกรรมการในชุดนี้ยังมีผู้มีความรู้ในสาขาต่างๆเช่น วิศวกรด้านโยธา,ไฟฟ้า,ด้านการเงิน/การบัญชี,ด้าน IT,ด้านบริหารธุรกิจ,ด้านกฎหมาย หลายๆคนนอกจากมีงานประจำจนแทบหาเวลาว่างไม่ได้ ก็ยังมีน้ำใจเสียสละเข้ามาช่วยกัน เพื่อหมู่บ้านของเรา

     นอกจากนี้ สมาชิกหมู่บ้านทุกๆคนยังสามารถเข้าร่วมแสดงความคิดเห็นได้ตลอดเวลาโดยไม่ต้องคอยให้มีการประชุมใหญ่ประจำปีแต่อย่างใด  สามารถทำได้โดยผ่านทางเว็บไซด์ของนิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่  habitiabangyai.in.th ที่หน้ากระดานข่าวหรือ  ทำเป็นหนังสือส่งโดยตรงถึงประธานคณะกรรมการนิติบุคคลฯ หรือจะแจ้งทางโทรศัพท์ในกรณีเร่งด่วน
    ในเวลาที่มีการประชุมคณะกรรมการสมาชิกทุกคนสามารถเข้ามาร่วมรับฟังคณะกรรมการประชุมได้ ทุกครั้ง  เพราะสมาชิกทุกคนมีสิทธิที่จะเข้ามาร่วมกันบริหารชุมชนโดยส่วนรวม ไม่จำกัดสิทธิ์ว่าจะต้องเป็นกรรมการเท่านั้น ที่จะบริหารหมู่บ้านแต่เพียงฝ่ายเดียว เป็นการเปิดกว้างให้ทุกคน"ร่วมกันคิด ร่วมกันทำ ร่วมกันแก้ปัญหา" เพื่อหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเรา....................

โครงสร้างคณะกรรมการนิติบุคคล

1. ประธานที่ปรึกษา   

      พลโทวิสุทธิ์           นาเงิน

2. คณะที่ปรึกษา/ผู้เชี่ยวชาญ/ผู้ทรงคุณวุฒิสาขาต่างๆจำนวนไม่เกิน 10 คน

3. ประธานคณะกรรมการ                          

นาวาอากาศโทอดิสร      บุญขจาย

4. รองประธาน                                          

  นายมนตรี                ยาจันทร์

5. เลขานุการคณะกรรมการ                       น.ส.กัญพัชร์                    ศรีธรรมนิตย์
                                                                 น.ส.อรฌิชา                   มาลัยวงค์

6. ฝ่ายบัญชีและการเงิน                             นายกฤษณะ                   วิเศษกุล
                                                                  นางเสวลักษณ์                พึ่งแย้ม

7. ฝ่ายกฎหมาย                                          นายอนุชา                       เปรมวุฒิ
                                                                   นายธีรพัฒน์                    แสวงกิจ

8. ฝ่ายสาธารณูปโภคและ บริการสาธารณะ       นายศุภมิตร                  ภุมมาลี  
                                                                          นายเกริกไกร                   จะเรียมพันธุ์
                                                                         นายจักรินทร์                    กิจสุทธิพงศ์
                                    
10. ฝ่ายประชาสัมพันธ์และกิจกรรม               นายสานิตย์                    ปลื้มชูศักดิ์
                                                                     นายสุริยา                       ศรีวรลักขณา
                                                                    นายธรรมนูญ                  เอี่ยมฉวี
11. ตัวแทน/ผู้แทน ซอย                              (แต่งตั้งภายหลังจำนวน 24 คน)
                                                                   
หมายเหตุ  ำแหน่งต่างๆอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตามความเหมาะสม

เงินค่าส่วนกลางที่เก็บไป 6 เดือน

ข้อ 1. หลายคนอาจสงสัยการใช้เงินค่าส่วนกลางที่ทางบริษัทพิวรรธนาเก็บไปล่วงหน้า  6 เดือนนั้นเป็น  ตอนนี้เก็บได้เป็นจำนวนเท่าไหร่ ดูได้ที่นี่
ข้อ 2. เงินที่เก็บไปทางบริษัทฯนำไปเป็นค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ตามนี้
 ตามพรบ.การจัดสรรที่ดิน 2543 ตามมาตรา 43 ว่าด้วยผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภค(รายละเอียดตามมาตรา 43)  1. เงินค่าบริการสาธารณะที่ผู้จัดสรรได้เก็บจากสมาชิกหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ เพิ่มอีก  6 เดือน  หากผู้จัดสรรฯยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่  ผู้จัดสรรฯสามารถนำเงินส่วนนี้ มาใช้อะไรได้บ้าง และอะไรที่ไม่สามารถนำมาใช้ได้ เช่น 1.การซื้อหลอดไฟที่ส่องถนนส่วนกลาง 2.การซ่อมอุปกรณ์ ไฟส่องสว่างส่วนกลาง 3.การจ้างบริษัทเข้ามาควบคุมการจัดการดูแลบริการสาธารณะ 4.การซื้อปุ๋ยบำรุงสวน 5.การว่าจ้างบริษัทเข้ามาดูแลสวนสาธารณะ 6.การว่าจ้างบริษัทเข้ามารักษาความปลอดภัย 7.การว่าจ้างบริษัทเข้ามากวาดถนนส่วนกลาง 8.การจ่ายค่ากระแสไฟฟ้า 9.การซ่อมแซมอุปกรณ์เครื่องมือเครื่องใช้ เช่นเครื่องปั้มน้ำ10. การดูแลสระว่ายน้ำและซื้อคลอรีนใช้กับสระว่ายน้ำ
 11.ค่าติดตั้งสันชลอรถและฯลฯ เป็นต้น
     ผู้รู้ได้ตอบไว้ดังนี้  ผู้จัดสรรที่ดินซึ่งได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้จัดเก็บเงิน ค่าบำรุงฯ ได้ สามารถนำไปใช้จ่าย
เรื่องบริการสาธารณะเท่านั้น เช่น ค่าจ้างบริษัทเข้ามาควบคุมดูแลบริการสาธารณะ ค่าจ้างบริษัทเข้ามารักษาความปลอดภัย ค่าจัดเก็บขยะ ค่ากระแสไฟฟ้าส่วนกลาง ค่าจ้างคนกวาดถนน
ส่วนการดูแลสาธารณูปโภค เช่น ซื้อหลอดไฟ ซ่อมอุปกรณ์ไฟฟ้า ซื้อปุ๋ย จ้างคนดูแลสวน  ส่วนซ่อมเครื่องปั้มน้ำในสระว่ายน้ำ เครื่องสูบน้ำฯลฯ เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรไม่สามารถนำเงินไปใช้จ่ายได้
ดูสัญญาที่ทางบริษัททำไว้ช่วงก่อนที่จะตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

รายการบัญชีทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะของบริษัทพิวรรธนาจำกัด

เรื่องขยะที่ไม่ธรรมดา

เดิมทางบริษัทพิวรรธนาเช่าพื้นที่ด้านหน้าข้างๆโครงการ
ทำเป็นที่พักขยะและเศษกิ่งไม้ที่นำออกมาจากโครงการ ขณะนี้หมดสัญญาเช่าพื้นที่  หากจะต่อสัญญาเช่าอย่างน้อยต้องเป็น 1-2 ปี บริษัทพิวรรธนา
จึงไม่เช่าต่อ.....ปัญหาเกิดทันทีคือ ไม่มีที่พักขยะกิ่งไม้และที่สำหรับเผา   ทางบริษัทฯกดดัน ทาง  QPM (คุณวรภงค์)ที่จ้างเข้ามาบริหารงานช่วงรอยต่อระหว่าง

จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่    จะไม่ยอมเก็บขยะกิ่งไม้ใบไม้อีกต่อไป  

 หนังสือแจ้งเรื่องจัดเก็บขยะจึงออกมาแบบที่ทำให้สมาชิกเดือดร้อน   

     เรื่องนี้ทางคุณต้นและว่าที่กรรมการอีกหลายท่านทราบเรื่องนี้อยู่มาเป็นเดือนแล้ว   และได้แจ้งให้ทาง QPM. แก้ปัญหาโดยไปว่าจ้างรถเก็บขยะเฉพาะกิ่งไม้ที่อบต.เสาธงหิน มาเก็บโดยกำหนดเป็นช่วงวันและเวลา
     จะได้นัดสมาชิกว่าควรจะนำขยะกิ่งไม้ใบทิ้งวันไหนเวลาใด.........เพราะทางว่าที่กรรมการนิติบุคคลไม่สามารถทำอะไรได้นอกจากให้คำแนะนำอย่างนี้ไป....
 ........ยังงงๆอยู่ว่าหนังสือฉบับแรกออกไปได้อย่างไร?   หลังจากยืนยันว่าโครงการฯจะปัดความรับผิค
ชอบไม่ได้    ถึงอย่างไรก็ต้องเก็บไปจนกว่าโครงการฯจะออกไปและนิติบุคคลจัดตั้งได้เรียบร้อยแล้ว
หนังสือฉบับ ที่ผ่านการแก้ไขก็ตามออกมา ทันที
    ถ้ามองกันดีๆเป็นการวัดใจกันว่าบริษัทพิวรรธนาจะมีความจริงใจในการแก้ปัญหาให้สมาชิกหมู่บ้านหรือไม่?   หรือจะปล่อยปัญหาต่างๆเกิดขึ้นโดยโยนให้นิติบุคคลฯที่กำลังจะจัดตั้งขึ้น รับภาระไปเต็มๆ   ถ้าออกมาในรูปนี้ ว่าที่กรรมการคงมึนๆกันทุกคน และสมาชิกหมู่บ้านคงจะได้เห็นธาตุแท้ของบริษัทฯก็คราวนี้

      เรามาดูเฉพาะค่าใช้จ่าย ในแต่ละเดือนที่บริษัทฯจ่ายมาก่อนหน้านี้กับเงินที่เก็บค่าส่วนกลางจากสมาชิก ไม่พอจ่ายอย่างแน่นอนในรอบ 1 ปี  ยังรวมกับงานปรับปรุงแก้ไขต่างๆที่กำลังตามมาอีกมากมาย  นอกจากสมาชิกทุกหลังช่วยกันชำระค่าส่วนกลางแล้ว  ยังต้องร่วมกันคิดร่วมกันทำเพื่อหมู่บ้านของเรา   

       หากไม่ช่วยกันแล้วอีกไม่นานหมู่บ้านของเราก็คงไม่แตกต่างจากหมู่บ้านอื่นๆที่ไม่สะอาด รกไปด้วยเศษขยะและวัชพืชและทรุดโทรม ไร้ระเบียบ  ผลกระทบตกกับสมาชิกหมู่บ้านทุกคน   จากที่เคยเห็นนิติบุคคลหมู่บ้านหลายๆแห่ง กรรมการมักอยู่กันไม่นานเพราะทนต่อปัญหาที่มากมาย เช่นจากการเงินที่เก็บได้ไม่พอกับรายจ่าย  จากแรงกดดันจากสมาชิกที่ไม่เข้าใจเรื่องราวที่แท้จริง   ทั้งๆที่พยายามลดค่าใช้จ่ายลง ความสะอาดเรียบร้อยลดลงตามไปด้วย แต่ผลกระทบคือสมาชิกต้องการให้หมู่บ้านดูสะอาดเรียบร้อยดูเนี้ยบเหมือนอย่างที่ โครงการฯดูแลอยู่  จึงไม่สามารถทำได้

       การที่โครงการฯทุ่มเม็ดเงินจ้างคนงานจำนวนมากเพราะเป้าหมายต้องการให้ดูดี และสามารถขายบ้านได้หมด     จากการคำนวนค่าส่วนกลางที่เก็บจากสมาชิกในหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ 216 หลัง ถ้าจ่ายครบทุกหลังสามารถจ่ายได้แค่ไม่เกิน 7 -8 เดือนก็หมดแล้ว
   ยังไม่รวมถึงปัญหาอื่นๆที่ตามมาอีก    ที่นำเรื่องนี้มาบอกเพื่อขยายความให้สมาชิกทราบไว้ชั้นหนึ่งก่อน ว่ากรรมการที่อาสาเข้ามายังคงฟันฝ่าอุปสรรค เพื่อแก้ปัญหาที่มองเห็นอยู่ข้างหน้า  เหมือนเราต่อสู้กับครั้งที่น้ำท่วมหลายๆคนที่ปักหลักอยู่ที่หมู่บ้านกัน ช่วยเหลือซึ่งกันและกัน จนเกิดความสามัคคีขึ้น    เราก็หวังว่าสมาชิกทุกๆคนในหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเราเป็นเช่นนั้น.........

สิ่งที่เลือกได้ยากสำหรับชีวิตคนเรา

คนเราต้องการสิ่งดีๆกันทุกคนแต่บางครั้งชีวิตคนเราก็เลือกไม่ได้ขอยกตัวอย่างสัก สองเรื่อง
  1. เจ้านาย   โดยเฉพาะข้าราชการต้องทนอย่างมาก หรือไม่ก็ปรับตัวให้เข้ากับเจ้านายให้ได้ แต่ถ้าเอกชนก็สามารถลาออกถ้าทนไม่ได้จริงๆ แต่ก็ไม่ใช่ทางแก้ปัญหาที่ดี เพราะอาจจะหนีเสือปะจาระเข้
 2. เพื่อนบ้าน เลือกไม่ได้เวลาไปซื้อบ้านเราเลือกได้แต่บ้านของเราว่าจะอยู่ตรงไหน ขนาดใหญ่เล็กตามต้องการแต่เราเลือก เพื่อนบ้านข้างๆไม่ได้  หากโชคดีไปเจอเพื่อนบ้านดีก็มีความสงบสุข สมกับบ้านคือวิมานของเราจริงๆจะเห็นว่าเพื่อนบ้านมีอิทธิพลต่อความเป็นอยู่  แม้จะบอกว่าจะไม่ยุ่งเกี่ยวกันบ้านใครบ้านมันก็ตาม
            หรือถ้าไม่ให้มีปัญหาก็ชักชวนเพื่อนๆที่รักใคร่ชอบพอกันมาซื้อให้หมด  แต่ในข้อเท็จจริงจะมีสักกี่คนที่ทำได้

👪จะเห็นว่าเราเลือกเพื่อนบ้านไม่ได้แต่เราเลือกที่จะเป็นคนดีได้ รักษามารยาท มีน้ำใจ มีการแบ่งปัน ช่วยเหลือซึ่งกันและกัน  ในฐานะบ้านใกล้เรือนเคียง  ผมคิดว่าความดีที่ทุกๆคนทำ  จะส่งผลดีทำให้หมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเราอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข
     

 

กำหนดนโยบายการจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

หมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเราจะมีปัญหาเรื่องอาคารสำนักงานนิติบุคคลที่ยังไม่มีการก่อสร้างให้ ตามกฎหมายนี้หรือไม่ ???? สมาชิกโปรดพิจารณา


ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
เรื่อง กำหนดนโยบายการจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือ
นิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม
การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม

_________________________




          อาศัยอำนาจตามความในมาตรา 8 (1) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง จึงกำหนดนโยบาย เรื่อง การจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม เพื่อให้คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร และคณะกรรมการ จัดสรรที่ดินจังหวัดใช้เป็นเกณฑ์ในการออกข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม การจัดสรรที่ดินเพื่อเกษตรกรรม และการจัดสรรที่ดินเพื่อการอุตสาหกรรม และพิจารณาเกี่ยวกับคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินไว้ ดังนี้


          ข้อ 1.ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินรายใดมีความประสงค์ จะให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องจัดพื้นที่ให้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น อย่างใดอย่างหนึ่ง ดังนี้ 


               (1) ที่ดินเปล่าต้องจัดให้มีเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 20 ตารางวา และมีความกว้างไม่น้อยกว่า 8.00 เมตร ความยาวไม่น้อยกว่า 10.00 เมตร เมตร เว้นแต่ข้อบัญญัติของท้องถิ่นใดกำหนดไว้สูงกว่า ก็ให้เป็นไปตามข้อบัญญัติของท้องถิ่นนั้น โดยตำแหน่งที่ดินให้มีเขตติดต่อกับสาธารณูปโภคอื่น ๆ เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น สนามกีฬา พื้นที่ส่วนกลางสำหรับการจัดจำหน่ายผลิตผลทางการเกษตรหรือการสันทนาการ ที่จอดรถส่วนกลาง ศูนย์ฝึกอบรมพนักงาน ห้องอาหารสำหรับพนักงาน สถานพยาบาลเบื้องต้นและหรือสาธารณูโภค อื่นที่ใช้ประโยชน์ลักษณะเดียวกัน
               (2) ที่ดินพร้อมอาคาร ต้องมีเนื้อที่ไม่น้อยกว่า 16 ตารางวา และมีความกว้างไม่น้อยกว่า 4.00 เมตร 
               (3) พื้นที่ส่วนอื่นซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดไว้ เพื่อเป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นแล้ว เช่น สำนักงาน สโมสร เป็นต้น ต้องจัดให้มีพื้นที่ใช้สอยสำหรับสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นในอาคารดังกล่าวไม่น้อยกว่า 64 ตารางเมตร อาคารดังกล่าวจะต้องอยู่บนที่ดิน แปลงบริการสาธารณะในโครงการจัดสรรที่ดินและจะเก็บค่าใช้จ่ายสำหรับการใช้เป็นที่ตั้งสำนักงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นไม่ได้ ทั้งนี้ไม่นับรวมถึงค่าใช้จ่าย สาธารณูปโภคสิ้นเปลือง


          ข้อ 2. เมื่อตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นแล้วให้ถือว่าที่ดินดังกล่าวตามข้อ 1 (1) หรือที่ดินพร้อมอาคารตามข้อ 1 (2) เป็นสาธารณูปโภค ส่วนที่ดินที่เป็นที่ตั้งสำนักงาน สโมสร ฯลฯ ผู้จัดสรรที่ดินต้องโอนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เนื้อที่ไม่น้อยกว่า 20 ตารางวา และให้เป็นสาธารณูปโภคด้วย


          ประกาศนี้ไม่ให้ใช้บังคับเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินที่ได้ยื่นคำขออนุญาตไว้ก่อนประกาศนี้ใช้บังคับ


          ทั้งนี้ตั้งแต่บัดนี้เป็นต้นไป





ประกาศ ณ วันที่ 22 พฤศจิกายน พ.ศ.2548

นายสุจริต ปัจฉิมนันท์
ประธานกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง
@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@@
นำมาให้สมาชิกอ่านดูเพื่อเป็นความรู้  สำหรับสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่นั้น ทางโครงการฯได้เตรียมพื้นที่ไว้ด้านข้างสนามหญ้า ซึ่งตรงที่โครงการฯปักป้ายไว้  คงต้องทำการตกลงกันเพื่อหาที่ใหม่ เพื่อความเหมาะสมกันต่อไป