รูปแบบการบริหารจัดการโครงการหมู่บ้านจัดสรร อย่างที่มีการบริหารจัดการอยู่ปัจจุบันการบริหารจัดการ หมู่บ้านจัดสรร ภายหลังสิ้นสุดการดูแลของบริษัทบ้านจัดสรร
ก็มีอยู่ 4 วิธี ดังนี้
1. การให้บริษัทจัดสรรเดิม(บริษัท QPM เป็นผู้รับจ้างของโครงการฯ) บริหารจัดการต่อไป (ค่าจ้างเกือบ 30,000 บาทต่อเดือน 3 คน ประกอบด้วยผู้จัดการ ธุรการ ช่าง)
2. การจ้างบริษัทรับบริหารจัดการ เข้ามาดูแลใหม่ (คงต้องใช้เงินจ้างเดือนละหลายหมื่นบาท)
3. การยกพื้นที่ในหมู่บ้านเป็นสาธารณะ ให้สำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. เป็นผู้ดูแล (หากตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียได้ก็ไม่ต้องถึงขั้นนั้นประมาณเดือนมิถุนายน 2555 คงจะรู้ผลการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่)
4. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ขึ้นมาบริหารจัดการ
ส่วนใหญ่แล้ววิธีที่1 หรือ 2 บริษัทจัดสรรเดิมนั้น ไม่ค่อยรับบริหารต่ออยู่แล้วเนื่องจากบริษัทดังกล่าวจะต้องหากำไรสูงสุด จึงมุ่งไปในการผลิตโครงการใหม่ขึ้นมาดีกว่า
วิธีที่2 มีบริษัทที่รับบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรร ที่มีประสบการณ์หลายบริษัท กรณีนี้คณะกรรมการฯจะจ้างก็ต่อเมื่อไม่มีผู้ใดว่างเต็มเวลาที่จะมาบริหารงานหมู่บ้าน เพราะต้องมีค่าใช้จ่ายสูงแต่ผลดีคือสมาชิกหมู่บ้านได้รับการตอบสนองการทำงานได้รวดเร็ว
วิธีที่3 เป็นวิธีที่พบมากที่สุดในยุคก่อนมี พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543(ตัวอย่างเช่นหมู่บ้านบัวทอง) เนื่องจากไม่ต้องหาผู้รับผิดชอบใดๆ ผลักภาระดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่น เช่น อบต.บางรักพัฒนาและ อบต.เสาธงหิน ดูแลไป
การจัดเก็บค่าส่วนกลางก็ไม่มี มีแต่ค่าใช้จ่ายทั่วๆ ไป เช่น ค่าขยะ ค่าภาษีบำรุงท้องที่ เท่านั้น แต่เมื่อพื้นที่ของหมู่บ้านเป็นของอบต.แล้วย่อมเป็นที่สาธารณะ ซึ่งใครๆก็มีสิทธิใช้ได้โดยไม่ถือว่าเป็นบุคคลภายนอก เข้าๆออกๆได้อย่างสบาย ไม่ต้องมีรปภ.ให้เสียเงินจ้าง สวนและสนามหญ้าใครๆก็ใช้ได้หมด หลายๆคนบอกว่าไม่เอาดีกว่า ไม่ปลอดภัยต่อชีวิตและทรัพย์สิน หมู่บ้านดูเหมือนไม่มีระดับเอาเสียเลย ทำให้ลดมูลค่าเพิ่ม ราคาของบ้านตกกว่าตอนซื้อไม่สะอาด สวยงาม ถนนหนทาง อบต.กว่าจะมาซ่อมให้ก็ใช้เวลาตั้งงบประมาณกันเป็นปีๆ
วิธีที่4 เป็นวิธีใหม่ที่หน่วยงานของรัฐที่คิดวิธีนี้คิดว่าเป็นวิธีที่ผลักภาระได้ดูดีที่สุด ทั้งที่เราเสียภาษีให้กับท้องที่ โดยได้บรรจุไว้ใน พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยได้จัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมามีบทบาทและหน้าที่ในนามคณะกรรมการหมู่บ้านในการบริหารจัดการ เพื่อให้มีการบริหารจัดการเอง เช่น การรักษาความปลอดภัย ความสะอาด การจัดเก็บขยะ การดูแลสาธารณูปโภค และทรัพย์สินส่วนกลาง ตลอดจนการดูแลข้อระเบียบการอยู่ร่วมกัน
บริษัทบ้านจัดสรรได้ผลประโยขน์อะไรจาก การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่
1. บริษัทบ้านจัดสรร(พิวรรธนา)โยนหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ให้เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้ซื้อ (นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร) เป็นฝ่ายดูแลรับผิดชอบแทนทั้งหมด
2. บริษัทบ้านจัดสรรมีหน้าที่จ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ เฉพาะแปลงที่ดินซึ่งยังไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกเท่านั้น(หมู่บ้านของเราเหลืออีกแปลงเดียวที่ยังไม่ได้โอน ข้อมูล ณ วันที่ 22 พ.ค. 2555 )
3. บริษัทบ้านจัดสรรจะได้รับเงินประกันคืนจากกรมที่ดิน ซึ่งสำหรับหมู่บ้านขนาด 100 หลังขึ้นไป ก็จะเป็นหลักล้านเลยทีเดียว เพราะตาม พ.ร.บ.การจัดสรร พ.ศ. 2543 เจ้าของโครงการต้องมี "แบงก์การันตี" เพื่อสร้างสาธารณูปโภคก่อนขายโครงการ 15% ของมูลค่าก่อสร้าง เมื่อสร้างแล้วเสร็จ เจ้าหน้าที่ของรัฐตรวจการใช้งานผ่านแล้ว จึงสามารถเอาแบงก์การันตี 15% คืนได้ แต่ยังต้องมีแบงก์การันตีไว้อีก 7% ของมูลค่าสาธารณูปโภคเพื่อบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของโครงการ
และเมื่อโครงการแล้วเสร็จ มีผู้อยู่อาศัยจนถึงตามกำหนดต้องส่งมอบสาธารณูปโภคให้นิติบุคคลดูแลต่อไป และต้องโอนเงิน 7% (จำนวน 1,542,251.00 บาท)ดังกล่าวเข้าบัญชีนิติบุคคลทันที จึงคุ้มกับการที่บริษัทบ้านจัดสรรจะใช้ทุกวิธี แม้แต่การใช้นอมินี เพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้สำเร็จจนได้
สำหรับหมู่บ้านฮาบิเทียของเราส่วนใหญ่เมื่อชั่งน้ำหนักดูแล้วเล็งเห็นว่ามีนิติบุคคลดีกว่าไม่มี การจัดตั้งครั้งแรกไม่สำเร็จเนื่องจากสมาชิกมาประชุมไม่ครบองค์ประชุมตามกฎหมายทางบริษัท QPM ที่รับจ้างเจ้าของโครงการพยายามอย่างมากที่จะให้สมาชิกมาร่วมประชุมใหญ่ให้ครบองค์ประชุม ในที่สุดก็เฉียดฉิว ครบองค์ประชุมจนได้ เมื่อ 12 มีนาคม 2555
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น