เตือนก.ม.ใหม่จัดหนักค้างค่าส่วนกลาง
เตือนก.ม.ใหม่จัดหนักค้างค่าส่วนกลาง เพิ่มอำนาจนิติบุคคลอายัดจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
ที่ผ่านมาโครงการบ้านจัดสรรจำนวนไม่น้อยประสบปัญหาเรื่องการจัดเก็บค่าส่วนกลาง เนื่องจากผู้อยู่อาศัยอ้างเรื่องความไม่พึงพอใจในบริการ และไม่ได้อยู่อาศัยในโครงการ หรือแม้แต่การจงใจไม่จ่าย แต่ไม่ว่าจะเหตุผลใดก็ตาม ส่งผลต่อการบริหารสินทรัพย์ภายในโครงการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะหากงบประมาณไม่เพียงพอต่อการบำรุงซ่อมแซมสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ จะส่งผลต่อความเสื่อมโทรมของโครงการด้วย
นายธนันทร์เอก หวานฉ่ำ กรรมการผู้จัดการ บริษัท อินเตอร์เรียลตี้แมเนจเม้นท์ จำกัด (IRM) และอดีตนายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า เชื่อว่าปัญหาดังกล่าวจะค่อยๆ ลดลงเพราะภาครัฐได้ประกาศใช้กฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับแก้ไขใหม่ ซึ่งได้มีการกำหนดหลักการและวิธีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัด) ในกรณีที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ส่งผลให้เจ้าของบ้านไม่สามารถทำนิติกรรมใดๆ กับบ้านของตนเองได้ ทั้งนี้ สาระสำคัญของกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับแก้ไขนี้ ได้เปิดโอกาสให้นิติบุคคลบ้านจัดสรรและผู้ประกอบการสามารถแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัด) ในที่ดินจัดสรรแปลงที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้แต่ตั้ง 6 เดือนขึ้นไป
ทั้งนี้ ในกรณีที่นิติบุคคลบ้านจัดสรรจะดำเนินการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม กับที่ดินแปลงที่มีปัญหาเรื่องค่าส่วนกลาง จะต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้ค้างชำระทราบก่อน โดยต้องบอกล่วงหน้าให้ชำระไม่น้อยกว่า 15 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือ และต้องส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนแบบตอบรับเพื่อใช้เป็นหลักฐานในการแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม (อายัด) หลังจากนั้นทางที่ดินจะมีหนังสือแจ้งให้เจ้าของที่ดินได้รับทราบเรื่องการถูกระงับดังกล่าวหากเจ้าของที่ดินตระหนักถึงการถูกระงับและดำเนินการชำระค่าส่วนกลางแล้ว
นิติบุคคลบ้านจัดสรรหรือผู้ประกอบการ จะต้องทำหนังสือแจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อให้ยกเลิกการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมภายใน 7 วัน นับจากวันที่เจ้าของที่ดินชำระค่าส่วนกลาง
นอกจากนี้ แล้วกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับแก้ไขใหม่นี้ ยังระบุถึงกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้สามารถจัดเก็บค่าบริการส่วนกลาง แต่ยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร ซึ่งส่วนใหญ่ได้จัดเก็บล่วงหน้าจากผู้ซื้อไปแล้ว และหมู่บ้านจัดสรรส่วนใหญ่จะเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้า 2 ปี เมื่อครบกำหนด 2 ปีแล้วผู้จัดสรรที่ดินสามารถแจ้งการจัดเก็บรอบใหม่ได้อีกครั้ง หากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรยังไม่ชำระและค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ผู้ประกอบการสามารถแจ้งให้เจ้าหน้าที่ที่ดินระงับการจัดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เช่นกัน
"สำหรับผู้ที่ค้างชำระนอกจากจะต้องถูกอายัดในเรื่องการจดทะเบียนและนิติกรรมต่างๆ แล้ว จะต้องเสียค่าปรับ 10% ของจำนวนยอดเงินที่ค้างชำระ รวมทั้งอาจไม่ได้รับความสะดวกในบริการต่าง ๆ ในหมู่บ้าน เช่น คีย์การ์ดไม่เข้า-ออกหมู่บ้านไม่สามารถใช้งานได้ ต้องแลกบัตรเข้าโครงการเหมือนผู้ที่มาติดต่อ ซึ่งจะเป็นการสร้างความยุ่งยากในอยู่อาศัย ที่สำคัญจะส่งผลเสียต่อมูลค่าโครงการจะลดลง ดังนั้น นิติบุคคลบ้านจัดสรรและผู้จัดสรรจะต้องมีการประชาสัมพันธ์เรื่องบริการต่างๆ และมีการปรับปรุงการทำงาน เช่น เรื่องความสะอาดและปลอดภัยในโครงการ เพื่อป้องกันมิให้ผู้อยู่อาศัยนำมาใช้เป็นข้ออ้างในการจ่ายค่าส่วนกลาง นอกจากนี้แล้ว นักบริหารมืออาชีพจะต้องทำหน้าที่ต่างๆ ในการสร้างความพึงพอใจให้กับผู้อยู่อาศัยในโครงการ” นายธนันทร์เอกกล่าว
ขณะที่หลังจากกฎหมายจัดสรรที่ดินฉบับแก้ไขใหม่มีผลประกาศบังคับใช้ สาระสำคัญจะมีผลต่อผู้ประกอบการจัดสรรหลายอย่างด้วยกัน โดยเฉพาะเรื่องการกำหนดค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ระบุไว้ในการขออนุญาตจัดสรรว่าจะต้องกำหนดการเก็บค่าส่วนกลางในจำนวนที่สอดคล้องกับระยะเวลาในการก่อสร้างโครงการ เนื่องจากในระหว่างการก่อสร้าง 2-3 ปีผู้ประกอบการจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ทั้งค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าพนักงานรักษาความปลอดภัย ฯลฯ อย่างไรก็ตาม จะจัดเก็บค่าส่วนกลางมากหรือน้อยเกินไปจะมีผลต่อการดำเนินงานทั้งสิ้น เพราะหากกำหนดการจัดเก็บค่าส่วนกลางน้อยและไม่เพียงพอค่าใช้จ่ายผู้ประกอบการจะต้องรับผิดชอบเองทั้งหมด และหากกำหนดค่าส่วนกลางสูงเกินไปก็จะมีผลต่อการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
นอกจากนี้ ยังมีเรื่องข้อบังคับเกี่ยวกับการซ่อมแซมและบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภค รวมทั้งบริการสาธารณะในโครงการจัดสรร ซึ่งกฎหมายใหม่ระบุจะต้องแจ้งให้หน่วยงานภาครัฐเข้าไปตรวจสอบ เพื่อมีใบรับรองว่ามีความสมบูรณ์และสามารถใช้งานได้ เพราะหากไม่มีการซ่อมแซมและดูแลอย่างสม่ำเสมอ จะไม่ผ่านการตรวจสอบจากหน่วยงานของรัฐ และอาจส่งผลต่อการจดทะเบียนนิติบุคคลบ้านจัดสรร เนื่องจากสาธารณูปโภคเหล่านี้จะตกเป็นของนิติบุคคลตามกฎหมาย ดังนั้น จากนี้ไปผู้ประกอบการจะต้องให้ความสำคัญกับการดูแลทรัพย์สินส่วนกลางอยู่ตลอดเวลา
นายธนันทร์เอกกล่าวเพิ่มเติมว่า กฎหมายจัดสรรฉบับแก้ไขใหม่ยังได้ระบุการจดทะเบียนนิติบุคคลไว้ 3 เรื่องคือ 1.ที่ประชุมต้องมีมติให้จัดตั้งนิติบุคคล 2.ต้องมีการรับรองข้อบังคับ 3.ต้องแต่งตั้งตัวแทนเพื่อดำเนินการจดทะเบียนนิติบุคคล ซึ่งทั้ง 3 ข้อนี้จะต้องมีคะแนนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของที่จำนวนบ้านทั้งหมดในโครงการ ส่วนเรื่องการแต่งตั้งตัวแทนในการจดทะเบียนนิติบุคคลนั้น กฎหมายระบุว่าจะต้องเป็นผู้ดำเนินการจัดประชุมใหญ่อีกครั้ง เพื่อเลือกตั้งกรรมการให้แล้วเสร็จภายใน 30 วันนับจากเป็นนิติบุคคลแล้วเสร็จ
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น