แนวความคิดในการลดค่าส่วนกลาง

แนวคิดนี้เป็นแนวความคิดที่มีหลายๆฝ่ายช่วยกันระดมความคิดและนี่คืออีกหนึ่งวิธีที่
ยุติธรรมกับทุกฝ่ายที่ใช้พื้นที่ส่วนกลางร่วมกัน
ตารางด้านล่างเมื่อแบ่งพื้นที่ออกมาจะเห็นว่าพื้นที่ที่มากที่สุดคือ อยู่ระหว่าง 50 - 59.9 ตารางวา
ซึ่งมีถึง 177 แปลง

พื้นที่     พท.ระหว่าง(ตรว.)	จำนวนแปลง	จำนวนพื้นที่
50 - 59.9	177	9386.60
60 - 69.9	21	1351.60
71 - 79.9	7	524.30
80 - 89.9	6	502.30
90.00	1	90.00
93.30	1	93.30
96.60	1	96.60
107.3	1	107.30
119.10	1	119.10
รวม	216 แปลง	12271.10ตรว.

 ขณะนี้นิติบุคคลฯได้เก็บค่าส่วนกลางจำนวนตารางวาละ 35 บาทจำนวน 6 เดือน
ตามมติที่ประชุมใหญ่เมื่อ 23 กันยายน 2555 หลังจากทดลองใช้มา 3 เดือน กย.-ธค.55
ตามบัญชีราย-จ่ายที่ปรากฎหลังจากได้พยายามให้ลดลงและประหยัดเงินของสมาชิกให้ได้
เท่าที่จะทำได้ จะมียอดค่าใช้จ่ายอยู่ ประมาณ 350,000 บาทต่อเดือนซึ่งรายรับ-รายจ่ายจะ
พอดีๆกันทุกๆเดือน

ถ้าจะลดค่าใช้จ่ายอีกได้ไหม? เป็นคำถามที่ทุกคนต้องช่วยกันคิด
ขณะนี้ได้มีแนวความคิดจากกรรมการและตัวแทนซอยหลายๆท่านช่วยกันคิด
อันดับแรกมาดูรายการที่เป็นรายจ่าย FIX
1.ค่าน้ำ-ค่าไฟ                                                              24,931.34 บาท
2.ค่าเก็บขยะ-เก็บกิ่งเศษกิ่งไม้,วัชพืช(จ่ายให้เทศบาล) 7740 บาท
   ค่าถุงดำเก็บขยะ
                                  3.ค่าโทรศัพท์                                                                1,415.29 บาท
                                   4. ค่าดูแลสระว่ายน้ำ                                                      8500 บาท
                                    5.ค่าเงินเดือนเจ้าหน้านิติฯ                                           35,000 บาท
                                     6.ค่าพนักงานเก็บขยะ-แม่บ้านสโมสร                         15,000 บาท
รายการค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะลดลง
1.รปภ.จำนวน 8 คน ปัจจุบันจ่าย             162,640 บาท
โดยการนำเทคโนโลยีมาใช้อย่างเต็มรูปแบบ เช่นกล้องวงจรปิด ,วิทยุสื่อสารและ Key card สำหรับผ่านไม้กระดกทางเข้าหมู่บ้านที่ป้อมสามารถเหลือ รป.เพียง 1 คนจะสามารถลดพนักงาน รปภ.ให้เหลือ กะละ 3 คน(รวม 6 คน) อีก 1 คนอยู่ที่ศูนย์ควบคุมและ Monitor กล้อง 24 ชั่วโมงคอยเฝ้าระวังและอีก 1 คนตรวจบริเวณโดยไปตามจุดต่างๆรอบๆหมู่บ้าน สลับสับเปลี่ยนกันทั้ง 3 คนๆละ 4 ชั่วโมงเป็นต้น
(คาดว่าจะลดค่าใช้จ่ายลงเหลือ 110,000 บาทต่อเดือน)ลดลง41,640 บาทต่อเดือน
2.ค่ากวาดถนน-ดูแลสวน 100,000 บาท  คาดว่าจะหาผู้รับจ้างในราคาที่ถูกลง
(ประมาณการที่ไว้ที่ 70,000 บาทต่อเดือน โดยนำรายการที่ 6.ค่าพนักงานเก็บขยะ-แม่บ้านสโมสรมารวมที่นี่)

จะเหลือค่าใช้จ่ายต่อเดือนโดยประมาณการไว้ที่   275,000 บาท/เดือน
การลงทุนครั้งแรก
1.ติดตั้งระบบ Key card ให้สมาชิก ใช้บัตรแตะเพื่อผ่านเข้าออกป้อมยามหน้าหมู่บ้าน
2.ติดตั้งกล้องวงจรปิด ถนนเมนและทุกซอย ให้สามารถมองเห็นบริเวณได้พื้นที่ทั้งหมด
3.วิทยุสื่อสาร  4 เครื่อง
4.รถตัดหญ้า-เครื่องมือประจำนิติฯ  26,000 บาท(สำหรับงานดูแลสวน)
การหาทุนในครั้งแรก
1.ขอบริจาคสมาชิกแปลงละ 1,000 บาท 216 แปลงรวม 216,000 บาท
2.เงินลงทุนของนิติบุคคล 300,000 บาท
(คาดว่าจะมีค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 6 - 7 แสนบาท)

การบริหารค่าส่วนกลาง
1.สมาชิกทั้ง 216 แปลง เสียค่าส่วนกลางเท่ากันหมดทุกหลัง 1,500 บาท (ซึ่งพอเหมาะกับค่าไฟแสงสว่าง,การรักษาความปลอดภัย,สนามเด็กเล่น,สระว่ายน้ำ,การเก็บขยะ,ค่าบำรุงรักษาอื่นๆ เป็นต้น)
จำนวนเงินที่คาดว่าจะได้ 216 X 1500 = 324,000 บาท
2.เฉพาะสมาชิกที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 60 ตารางวาขึ้นไปให้เก็บเพิ่มค่าส่วนกลางตาราวาละ 5 บาท
จำนวน 39 แปลง รวมเป็นเงิน 61,267.50 บาท
รวมเป็นเงิน  326,767.50  บาท คิดประมาณที่ 90 % =  294,090.75 บาท
สรุปผลที่ได้จากแนวคิดนี้
1.ลดภาระในการจ่ายค่าส่วนกลางลงทุกแปลง
2.เกิดความเสมอภาคและยุติธรรมในการใช้ส่วนกลางร่วมกัน
3.เกิดความสามัคคี ร่วมแรง ร่วมใจกันโดยไม่แบ่งแยก
4.ทุกคนพึงพอใจในสถาวะของหมู่บ้านที่น่าอยู่

ช่วยกันออกความคิดเห็นกันหน่อยนะครับเพื่อหมู่บ้านของเรา
และถ้าเห็นชอบสามารถลงมติเสนอในที่ประชุมใหญ่ซึ่งจะจัดประมาณเดือนกุมภาพันธ์ 2556 นี้

วิพากษ์เรื่องค่าส่วนกลาง

         หมู่บ้านฮาบิเทียบาใหญ่ของเราเป็นหมู่บ้านขนาด 216 หลังที่มีผู้อยู่จริงประมาณ 160 กว่าหลังซึ่งตัวเลขยังไม่แน่นอน มีบางครอบครัวมาเฉพาะเสาร์-อาทิตย์และอีกหลายหลังประกาศขายที่เห็นอยู่ ประมาณ 5 หลัง สำหรับหมู่บ้านขนาดนี้หลีกเลี่ยงไม่ได้ในการเสียค่าใช้จ่ายส่วนกลางค่อนข้างสูง ไม่เหมือนหมู่บ้านใหญ่ๆขนาด 500 หลังขึ้นไปเก็บแค่ 20 บาทก็สามารถบริหารจัดการได้แล้ว

   -  ส่วนหมู่บ้านของเราได้เงินสบทบจากบริษัทพิวรรธนา 1,542,251.00 บาท(พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 นั้น กฎหมายระบุว่าผู้จัดสรรที่ดินต้องส่งมอบเงินสมทบให้ในอัตราร้อยละ 7 ของราคาค่าก่อสร้างสาธารณูปโภคภายในโครงการ) ถ้าจะถามว่าเงินจำนวนนี้เก็บไว้ทำอะไร ? 
สำหรับหมู่บ้านของเราจะเก็บไว้กรณีฉุกเฉิน เช่นกรณีการป้องกันน้ำท่วม การซ่อมแซมสาธารณูปโภคขนาดใหญ่เช่น
สโมสร,ถนน,ท่อระบายและระบบน้ำทิ้งและสำรองกรณีที่นิติบุคคฯไม่สามารถจัดสรรเงินค่าใช้จ่ายประจำเดือนที่ต้องจ่ายให้กับคู่สัญญาเช่น การทำความสะอาด,รปภ.,ค่าน้ำ,ค่าไฟ ฯลฯ เป็นต้น
- เก็บ 20 บาทอย่างเดิมได้ไหม?

คิดเล่นๆเมื่อเราอยากจะให้เก็บ 20 บาทต่อตารางวาเหมือนเดิม


1. รปภ.    8 คน                                                                                              162,640 บาท(คงเดิม)
2.คนกวาดถนนทำสวน 4 คน,เก็บขยะ 1คน,ทำความสะอาดสโมสร 1 คน       50,000  บาท
   (กวาดเฉพาะถนนเมนอย่างเดียวในซอยให้สมาชิกดูแลเอาเองและยังไม่รู้ว่าจะมีคนมารับจ้างหรือไม่ราคาถูกๆแบบนี้)
3.ค่าดูแลสระน้ำ  (จำเป็นเพราะถ้าน้ำเน่าเสียค่าใช้จ่ายเป็นแสนบาท)             9,500 บาท
4.ค่าเก็บขยะ/กิ่งไม้  (ต้องจ่ายให้เทศบาล)                                                      5,320   บาท                                                                               
                                                                                                                       
5. ค่าซ่อมแซม/หลอดไฟ/ค่าถุงใส่ขยะ  (จุดไหนไม่จำเป็นไม่ต้องซ่อม)           4,500   บาท
6. ธรุการประจำสำนักงานนิติบุคคลฯ                                                                 15,000 บาท
(ทำหน้าที่ออกใบแจ้งเก็บค่าส่วนกลางและออกใบรับเงินอย่างเดียว)                                                                                                            หรือเลือกจ้างเป็นครั้งคราวประมาณ3 เดือนถ้ามีผู้รับจ้างทำให้ทำเฉพาะช่วงเก็บค่าสาธารณูปโภคปีละ 2 ครั้งและสมาชิกต้องช่วยเหลือตนเองทุกเรื่องเพราะจะไม่มีผู้จัดการดำเนินการให้)
7.ค่าไฟฟ้า/น้ำ/ค่าโทรศัพท์(อาจจะต้องปิดบางจุดเพื่อลดปริมาณการใช้)   15,000 บาท

                                                                                               รวม    216,960 บาท
จำนวนเงินที่คาดว่าเก็บได้ 85% = 208,608.70 บาท ติดลบ 8,351.30บาทต่อเดือน
จำนวนเงินที่คาดว่าจะเก็บได้ 90 % = 220,879.80 บาท คงเหลือ 3,919.80 บาท

*****

หมายเหตุ  บทความนี้เป็นแนวคิดเห็นส่วนตัวไม่เกี่ยวข้องกับผู้ใด หากจะนำแนวคิดนี้ไปใช้ต้องถามความเห็นชอบจากที่ประชุมใหญ่สมาชิกเท่านั้นเพื่อให้ลงมติเสียงส่วนใหญ่ เพราะทุกคนมีส่วนได้ส่วนเสีย

สำหรับเงินที่บริษัทพิวรรธนาสนับสนุนพิเศษ จำนวน 530,000 บาท สำหรับให้ดำเนินการ
1. จัดสร้างสำนักงานนิติ/อุปกรณ์สำนักงาน   400,000 บาท
2.ลูกระนาด 75,000 บาท เพื่อชลอความเร็วของรถเพื่อความปลอดภัยของลูกหลานของท่านเอง
3.ป้ายห้ามสุนัข 4,000 บาท อาจไม่ต้องมีก็ได้เพราะถ้าสมาชิกช่วยกันดูแลสุนัขของท่านให้ดีและเก็บมูลกรณีที่ออกมาถ่ายในสวนหรือที่ส่วนกลาง
4.เก้าอี้ กลางแจ้ง 5,000 บาท
5.ชุดอุปกรณ์เด็กเล่น 20,000 บาท
6.อุปกรณ์ช่าง            26,000 บาท

ทั้ง 6 รายการนี้คณะกรรมการจะนำไปดำเนินการตามวัตถุประสงค์ตามความจำเป็นและความต้องการของสมาชิกส่วนใหญ่
******************************************************************************

การมีตัวแทนซอยดีอย่างไร

ตามที่คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ จัดตั้งตัวแทนซอยขึ้นมา มีกุศโลบาย(strategy)ดังนี้
- เพื่อให้มีปฏิสัมพันธ์(Interaction)กับสมาชิกในซอยของตนเอง พบปะพูดคุยกันก่อให้เกิดความเป็นกันเองในโอกาสต่อไป    แน่นอนเพื่อนบ้านที่อยู่ใกล้ๆกันมักจะมีเรื่องขุ่นข้องหมองใจกันบ้างเช่น เลี้ยงสุนัขส่งเสียงรบกวนเวลาพักผ่อน จอดรถขวางทางเข้าออก เปิดเพลงเสียงดัง และจัดงานเลี้ยงเป็นต้น หากสมาชิกในซอยพบปะพูดคุยกันรู้จักกัน เป็นเพื่อนกันช่วยเหลือแบ่งปันซึ่งกัน  สิ่งต่างๆที่เกิดขึ้นสามารถพูดคุยกันได้แบบมิตรแบบคนรู้จัก อลุ่มอลวยกัน บรรยากาศความเป็นอยู่ร่วมกัน มันแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงกับการไม่พูดคุยทำความรู้จักกัน เกิดการเก็บกดเมื่อมีเหตุการณ์ที่กล่าวมาแล้ว ส่งผลให้ทะเลาะวิวาทกันในที่สุด เพราะต่างคนต่างไม่ยอมซึ่งกันแล้วหมู่บ้านของเราจะอยู่กันอย่างมีความสุขได้อย่างไร
      ฉะนั้นจุดเริ่มต้นตัวแทนซอยมีหัวข้อเรื่องที่จะไปเริ่มสร้างจุดนี้ขึ้นมาก่อน โดยรับข้อมูลข่าวสารจากคณะกรรมการไปเป็นหัวข้อในการพูดคุย ซึ่งบางทีก็อาจจะมีเรื่องสอบถามข้อคิดเห็น ตัวแทนซอยก็จะได้รวบรวมข้อคิดเห็นข้อแนะนำมาพูดคุยกันในที่ประชุมคณะกรรมการ  บางครั้งอาจได้ข้อสรุปโดยไม่ต้องคอยจัดประชุมใหญ่ถ้าเป็นข้อที่ไม่ขัดกับกฎหมายของนิติบุคคฯ คณะกรรมการสามารถดำเนินการได้เลยเป็นต้น ทำให้การทำงานและการแก้ปัญหาต่างๆได้รวดเร็ว
 - ดีข้อที่สอง คือเมื่อชุมชนของแต่ซอยรู้จักกัน ก็จะเกิดการแนะนำในซอยอื่นๆ ในการเข้าร่วมกิจกรรมในโอกาสต่างๆเช่น ทำบุญปีใหม่ จัดงานวันเด็ก ฯลฯ เกิดการขยายการมีปฏิสัมพันธ์เป็นชุมชนขนาดใหญ่ขึ้น มีความสมัครสมานสามัคคีในหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเรา  ผลรับก็คือการอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข ตามที่ทุกๆคนคาคหวังไว้ให้เป็น  Home sweet home

เก็บจากการประชุมใหญ่สมาชิกหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่

การประชุมใหญ่สมาชิกหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่

- ขอเล่าความเป็นมาเป็นไปก่อน  เราคงจำกันได้
ว่า- ครั้งแรกทางบริษัทพิวรรธนาจ้าง บ.QPM. เข้ามาดำเนินการบริหารงานในหมู่บ้านฯและจัดให้มีการประชุมใหญ่สมาชิกหมู่บ้านเมื่อวันที่ 12 ก.พ.55 ครั้งนั้นสมาชิกมาไม่ครบองค์ประชุม(108คน)
ทำให้ไม่สามารถลงมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่ ได้ จึงได้แค่แต่งตั้งตัวแทนของสมาชิกหมู่บ้าน เพื่อศึกษาติดตามการดำเนินงานภายในหมู่บ้านขึ้นมาก่อนจำนวน 15 คน
* ตัวแทนดังกล่าวไม่ได้รอช้าดำเนินการขอให้บ.พิวรรธนา จัดหาวัสดุอุปกรณ์ต่างๆมากกว่า10รายการให้ดำเนินการเสร็จสิ้นก่อนรับมอบสาธารณูปโภค(บ.พิวรรธนาเงียบหายไปเฉย ไม่ตอบสนองใดๆ)
- บ.QPM. จึงดำเนินการจัดประชุมครั้งที่ 2 ขึ้นในวันที่ 11 มี.ค. 2555 ซึีงสมาชิกมาครบองค์ประชุม
ที่ไม่สามารถมาได้ก็ได้มอบอำนาจมา และสามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่
ได้สำเร็จและรับรองคณะกรรมการนิติบุคคลฯ 15 คน   นำจดทะเบียนนิติบุคคลฯกับกรมที่ดินมีผลตั้งแต่เมื่อวันที่ 27มิถุนายน 2555
- จากนั้นมีการประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลครั้งแรกวันที่ 22ก.ค.2555 ซึ่งประเด็นใหญ่เรื่องการซ่อมแซมสาธาณูปโภคและการรับมอบและรายรับ-รายจ่ายของหมู่บ้านในช่วงที่บ.พิวรรธนาบริหารอยู่
*คณะกรรมการได้ยื่นขอสิ่งที่จำเป็นต่างเช่น โรงสูบน้ำ(เนื่องจากเรากลัวน้ำท่วมมากที่สุด)
ที่จอดรถจักรยานหน้าหมู่บ้าน ม้านั่งรอบๆสนาม ป้ายบอกต่างๆ อุปกรณ์เด็กเล่น ,สำนักงานนิติ  ฯลฯ 10 กว่ารายการ
และกรรมการได้ต่อรองขอให้จัดหาให้ ซึ่งทางบ.พิวรรธนา โดยคุณทัศนีย์ ผู้จัดการพื้นที่ได้อนุมัติมาให้หลายรายการซึ่งในนั้นรวมเครื่องปั้มน้ำพร้อมโรงสูบน้ำมาให้(รายการต่างๆจะนำมาลงไว้ภายหลังว่าได้อะไรมาบ้าง)
*การซ่อมแซมสาธารณูปโภคและอื่นๆทางพิวรรธนาจะทำ MOUกับทางนิติบุคคลฯ เพื่อสร้างและซ่อมแซมพร้อมส่งมอบให้เสร็จสิ้นไม่เกินสิ้นปี2555 นี้(คลิกที่นี่รายการ MOU)

มาถึงเรื่องประชุมครั้งแรกเมื่อวันที่ 23 ก.ย.2555 ว่ามีอะไรบ้าง

 1.มีการรับรองระเบียบข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่
2. มีการเพิ่มค่าส่วนกลางจาก 20 บาท เป็น 35 บาท เริ่มตั้งแต่ 1 ต.ค.2555 เป็นต้นไปโดยเก็บงวดละ 6 เดือน
3.มีการสรรหาตัวแทนซอยต่างๆทั้ง 26 ซอย (ได้ 23 ซอย)
4.นำเงินที่เหลือจากการจัดงานปีใหม่โอนเข้าในบัญชีของนิติบุคคลฯ

ที่ประชุมได้อภิปรายกันอย่างกว้างขวาง ซึ่งทำให้เราทราบว่าแต่ละท่านต่างมีความรู้ความสามารถ
และอยากเชิญเข้ามาร่วมกันบริหารหมู่บ้านของเรากันทุกๆคนเพราะถึงอย่างไรก็เพื่อชาวฮาบิเทียบางใหญ่กันทั้งสิ้น ไม่ว่าท่านจะเป็นกรรมการหรือไม่ก็ตามก็มีสิทธิที่จะออกความคิดเห็นกันทุกๆท่าน
และสามารถนำเสนอผ่านช่องทางได้หลายช่องทางเช่นทางwebsite ,FaceBook,โทรศัพท์,พบปะพูดคุย
ได้ตลอดเวลา ความคิดหรือ ข้อเสนอดีๆนำมาช่วยกันเถอะครับเพื่อความสุขของชาวฮาบิเทียทุกๆคน

--------****ต่อไปจะนำเสนอหลายการต่างๆที่คณะกรรมการได้ดำเนินการให้ทราบต่อไป*****-------

กฎหมายหมู่บ้านจัดสรร

กฏหมายหมู่บ้านจัดสรร

ผู้จัดสรร & ผู้อยู่อาศัย

หลายท่านอาจจะคิดว่าการอาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ทุกคนต้องออกไปทำมาหา กินแต่เช้า กลับมาก็เย็นย่ำค่ำมืดแล้วดังนั้นจึงไม่มีเวลาไปสนใจใส่ใจกับเรื่องของหมู่ บ้านหรอก หรือในเมื่อดิฉัน หรือกระผมจ่ายเงินซื้อบ้านไปแล้วทำไมจะต้องมีเรื่องวุ่นวายอีก แหม…คุณครับถ้าผู้จัดสรรหรือเจ้าของโครงการเขาทำหน้าที่ของเขาในการดูแล สาธารณูปโภค สาธารณูปการ เช่น ถนนเข้าหมู่บ้าน ท่อประปา ท่อระบายน้ำ สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ สารพัดที่เป็นเรื่องของส่วนกลางเป็นอย่างดี ประกอบกับผู้อยู่อาศัยทุกหลังทุกบ้านทำหน้าที่ของตนด้วยการชำระค่าใช้จ่าย ส่วนกลางอย่างพร้อมเพรียงกัน และเพียงพอที่จะใช้จ่ายดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคงไม่มีปัญหาที่คุณต้องใส่ใจ เรื่องราวของหมู่บ้านหรอกครับ
คุณผู้อ่านบางคนเริ่มขมวดคิ้วตั้งคำถามกับผมแล้วครับว่า ทำไมต้องจ่ายเงินค่าดูแลรักษาสาธารณูปโภคเหล่านั้นในเมื่อคุณจ่ายเงินค่า ซื้อบ้านไปแล้ว ค่าใช้จ่ายอย่างอื่นก็ให้เจ้าของหมู่บ้านเขาดูแลไปสิจ๊ะ ไม่ได้ครับ เพราะ พ.ร.บ.บ้านจัดสรรเขาระบุไว้ว่า “บ้านจัดสรร คือการที่”ผู้จัดสรร” หรือ “เจ้าของโครงการ” ไปสรรหาที่ดินมาจัดแบ่งหรือจัดสร้างหมู่บ้านแล้วแบ่งขาย โดยสาธารณูปโภคส่วนกลางเช่น ถนน สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ จะตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง ซึ่ง “ผู้จัดสรร” หรือ “เจ้าของโครงการ” มีหน้าที่บำรุงรักษา จัดการดูแลโดยมีสิทธิเก็บเรียกค่าใช้จ่ายจากผู้อยู่อาศัย” เห็นไหมครับทุกคนมีหน้าที่ของตนเองครับ ไม่ใช่จ่ายเงินซื้อบ้านแล้วจบเลยนะจ๊ะ
ไม่มีผู้ใหญ่บ้าน…แต่มีนิติบุคคล

หากผู้จัดสรรหรือเจ้าของโครงการปล่อยปละละเลยสาธารณูปโภคหรือ ทิ้ง ๆ ขว้าง ๆ การดูแลรักษา และบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้ง ๆ ที่ผู้อยู่อาศัยจ่ายเงินค่าส่วนกลาง หรือบรรดาผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ เห็นพ้องต้องกันว่าการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของโครงการไม่ โปร่งใสจึงไม่น่าไว้ใจให้บริหารส่วนกลางต่อไป เมื่อเป็นเช่นนี้กฎหมายก็เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อหรือผู้อยู่อาศัยไม่น้อยกว่า ครึ่งหนึ่งของทั้งโครงการมีมติจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แล้วแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด
หลังจากนั้นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็จะรับโอนทรัพย์สินส่วนกลาง ทรัพย์สินสาธารณูปโภคจาก “ผู้จัดสรร” หรือเจ้าของโครงการมาบริหารจัดการได้เลย รวมทั้งอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการดูแลจัดการ สาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านจากสมาชิก แต่การทำงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องอยู่ภายใต้การบริหารงานของคณะ กรรมการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งควบคุมโดยที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกผู้ซื้อบ้านนั่นแหละครับ เหมือนระบอบการปกครองประชาธิปไตยแบบรัฐสภาเปี้ยบเลยครับผม
หน้าที่ของกรรมการหมู่บ้านจัดสรร

กรรมการหมู่บ้านจัดสรรมาจากการเลือกตั้งของสมาชิกหมู่บ้านครับ โดยทำหน้าที่ในการกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคเช่น การใช้สโมสร การใช้สระว่ายน้ำ ฯลฯ กำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายใน เช่น ห้ามส่งเสียงดังหลังเวลา 20.00 น. ห้ามเลี้ยงสัตว์ที่อาจเกิดอันตรายแก่เพื่อนบ้าน ห้ามจอดรถบนทางเท้า ฯลฯ แม้แต่การยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบ สิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป เช่น มีคนนำรถบรรทุกมาปิดทางเข้าหมู่บ้าน หรือความเดือดร้อนจากกลิ่นเหม็น น้ำเน่า เสียงดังจากโรงงานที่อยู่ใกล้เคียงหมู่บ้าน เป็นต้น
ดังนั้นผู้ทำหน้าที่เป็นกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจึงจำเป็นต้องมี วิญญาณของการเสียสละ มีจิตสำนึกสาธารณะ ทำงานด้วยความโปร่งใส และเมื่อไหร่ก็ตามที่กรรมการคนใดคนหนึ่งนำเงินส่วนกลางไปใช้ส่วนตัวก็จะมี ความผิดฐานยักยอกทรัพย์ทันที โทษถึงติดคุกและต้องชดใช้หนี้ทั้งหมดคืนให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วย นะครับ
หน้าที่ของผู้อยู่อาศัย

หากคุณผู้อ่านเข้าไปอาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรโดยมีจุดมุ่งหมาย (แปลก ๆ) คือเพื่อต้องการ หลีกหนีจากสังคม ญาติพี่น้อง ผู้คน และไม่อยากยุ่งเกี่ยวกับใคร…ถึงได้มาซื้อบ้านท่ามกลางคนที่ไม่รู้จักนี่ไง จ๊ะ หรือยึดความคิดที่ว่า “ตูไม่ยุ่งกับใคร ใครก็อย่ามายุ่งกับตู ไม่อยากเกี่ยวพันกับใครเพราะธุระก็ไม่ใช่…ตูอยู่เฉย ๆ ในบ้านดีกว่า” แบบนี้ไม่บรรลุวัตถุประสงค์ของคุณแน่นอนครับ เพราะกฎหมายระบุว่าผู้ซื้อบ้านจัดสรร หรือที่ดินจัดสรรทุกรายจะกลายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดย อัตโนมัติ เพื่อร่วมเสนอแนะกฎเกณฑ์การอยู่อาศัย การใช้พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ (ซึ่งหมายความว่าคุณก็ต้องมีหน้าที่ไปประชุมในที่ประชุมใหญ่ของหมู่บ้าน ครับ)
และหากบ้านหลังไหน ที่ดินผืนไหนยังไม่มีใครซื้อ ก็ให้เจ้าของโครงการหรือผู้จัดสรรทำหน้าที่เป็นสมาชิกแทนไปก่อน ซึ่งหน้าที่สำคัญของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัสรรคือการจ่ายเงินค่าส่วนกลาง เป็นรายเดือนแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อนำเงินที่ได้ไปบริหารจัดการสาธารณูปโภค หรือทรัพย์สินส่วนกลาง อาทิ ถนน ท่อระบายน้ำ สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ สโมสร ฯลฯ ให้อยู่ในสภาพที่สมาชิกหมู่บ้านสามารถใช้งานได้นั่นแหละครับ
ค่าส่วนกลาง…จ่ายตามขนาดพื้นที่ / ประเภทใช้งาน

อย่างที่บอกไว้ตั้งแต่แรกว่าการทำหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัด สรรอยู่ภายใต้การควบคุมของคณะกรรมการหมู่บ้านและที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่ บ้านในทุกเรื่อง โดยเฉพาะการกำหนดอัตราการเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางรายเดือนจะต้องได้รับความ เห็นชอบจากมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านนะครับ (ดังนั้นคุณผู้อ่านที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ควรจะเข้าประชุมสมาชิกหมู่บ้านทุกครั้งเพื่อปกป้องสิทธิประโยชน์ของคุณครับ) โดยอัตราค่าเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางมักจะเท่า ๆ กันในหมู่บ้านจัดสรรที่มีขนาดเท่ากันและใช้ประโยชน์จากบ้านเพื่อการอยู่ อาศัยอย่างเดียว
แต่สำหรับหมู่บ้านจัดสรรที่มีบ้านขนาดแตกต่างกันไป เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด คฤหาสน์ ฯลฯ เจ้าของบ้านขนาดแตกต่างกันก็มีหน้าที่จ่ายเงินค่าส่วนกลางในอัตราที่เพิ่ม ขึ้นตามขนาดของพื้นที่ หรือหากนำบ้านไปทำเป็นร้านอาหาร โรงเรียนอนุบาล เปิดบริษัท ฯลฯ ซึ่งเป็นการใช้งานที่นอกเหนือจากการอยู่อาศัย ก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่ต่างออกไป ซึ่งก็แล้วแต่จะตกลงในที่ประชุมใหญ่ประจำหมู่บ้านครับ
เมื่อจ่ายค่าส่วนกลาง…ล่าช้า

ตามกฎหมายหมู่บ้านจัดสรรนั้นนะครับ เขากำหนดละเอียดละออไปจนถึงว่าถ้าสมาชิกหมู่บ้านจ่ายเงินค่าส่วนกลางล่าช้า ก็จะถูกปรับตามอัตราที่กำหนดจากที่ประชุมใหญ่ (เห็นไหมครับว่าคุณควรเข้าร่วมประชุมทุกครั้ง) ถ้าค้างการชำระค่าส่วนเกิน 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค เช่นห้ามใช้สวนสาธารณะ ห้ามใช้สโมสรหรือสระว่ายน้ำ ฯลฯ แต่ก็ยังไม่ถึงกับการห้ามใช้ถนน หรือห้ามเอารถเข้าออก หมู่บ้านนะครับ เนื่องจากเป็นสิ่งที่จำเป็นต่อการดำรงชีพของเขา และหากคุณค้างชำระค่าส่วนกลาง 6 เดือนขึ้นไป คราวนี้เรื่องใหญ่เลยครับเพราะคุณจะถูกระงับสิทธิในการจดทะเบียนเพื่อซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์ จนกว่าคุณจะจ่ายค่าส่วนกลางหรือเงินค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคที่ ค้างไว้จนหมดเสียก่อนครับ
นอกจากนี้ถ้าหากคุณอยู่ในภาวะที่ถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด เงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินก้อนแรกต้องนำมาใช้หนี้ในส่วนของค่าส่วนกลาง หมู่บ้านจัดสรรก่อนนะครับ เนื่องจากหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นหนี้บุริมสิทธิ์เหนือทรัพย์สินครับผม           ไม่ว่าคุณจะมีนิสัยแบบไหน และอาศัยอยู่ในหมู่บ้านขนาดเล็ก ๆ หรือหมู่บ้านที่เต็มไปด้วยคฤหาสน์ของบรรดาเศรษฐีก็ตาม คุณควรเคารพกฎเกณฑ์ของการอยู่ร่วมกันโดยไม่ไปละเมิดสิทธิของผู้อื่นเขา ที่สำคัญกรุณาเข้าร่วมประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านทุกครั้งนะครับเพื่อรักษา ผลประโยชน์ของคุณเอง ก่อนจะนึกเสียดายภายหลังว่า “รู้อย่างนี้ไปประชุมตั้งแต่แรกก็ดี” สวัสดีครับ
**********************************
(ล้อมกรอบ) ข้อควรปฏิบัติของชาวหมู่บ้านจัดสรร          • ถ้าค้างชำระค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรเกิน 3 เดือน อาจถูกระงับการให้บริการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค
• ถ้าค้างชำระค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรเกิน 6 เดือน จะถูกระงับสิทธิในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
• ควรเข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญประจำหมู่บ้านทุกครั้ง หรือพยายามเข้าร่วมประชุมวาระด่วน วาระจร ฯลฯ เพื่อประโยชน์ของท่านเอง

บทความนี้มาจาก ประมาณ.คอม บริษัทอาณาจักรกฎหมาย จำกัด

ข้อคิดสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านแล้วไม่ได้เข้าอยู่

ผลของการตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

          เมื่อตั้งนิติบุคคลฯ ดังกล่าวสำเร็จแล้ว ผู้ซื้อที่ดินในโครงการนั้น จะต้องเป็นสมาชิกนิติบุคคลทุกคน แม้จะเป็นผู้ที่ลงมติไม่เห็นชอบให้ตั้ง ตั้งแต่แรกก็ตาม ส่วนผู้จัดสรรหรือผู้ประกอบการเองก็ต้องเป็นสมาชิก สำหรับที่ดินแปลงที่ยังจำหน่ายไม่ได้ สมาชิกต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคแก่นิติบุคคลฯตามจำนวนหรืออัตราที่กำหนดโดยที่ประชุมใหญ่ หากไม่จ่ายอาจถูกระงับการใช้สาธารณูปโภค เสียค่าปรับ หรือ หากค้างชำระหกเดือนติดต่อกัน นิติบุคคลสามารถแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินให้ระงับการโอนที่ดินแปลงที่ค้างชำระได้ นอกจากนี้ด้วยอำนาจแห่งมูลหนี้ นิติบุคคลสามารถฟ้องคดีแพ่งเรียกให้ผู้ค้างชำระได้ด้วย

         ข้อคิด สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านไว้เพื่อขายต่อหรือยังไม่ได้เข้ามาอยู่อาศัยโดยไม่มีผู้คนอยู่อาศัยนานๆ ก็ต้องระวังปลวก หรือคนร้ายงัดแงะบ้านโดยที่ไม่ทราบได้เพราะไม่มีผู้ดูแลภายในบ้าน  และอาจจะดูรกรุงรังไปด้วย วัชพืช  เพราะฉนั้นเจ้าของบ้านควรเข้ามาดูแลเป็นระยะๆ

      โดยทั่วไปจะมีกฎระเบียบห้ามใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างอื่นนอกจากอยู่อาศัยและมีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดูแลสาธารณูปโภคอยู่ ท่านต้องเป็นสมาชิกโดยผลของกฎหมายและต้องจ่ายค่าสาธารณูปโภคทุกเดือนตามอัตราที่กำหนด โดยท่านไม่ได้อยู่อาศัยเป็นเวลานานหลายปี หากไม่ชำระต้องเสียค่าปรับหรืออาจถูกฟ้องร้องในที่สุดก็ได้

หมู่บ้านของเรากำลังจะเข้าถึงจุดนี้หรือไม่?

นำมาให้อ่านเป็นตัวอย่างกรณีศึกษา ว่าปัญหาที่เกิดกับที่อื่นๆนั้นเป็นอย่างไร จะดำเนินเข้าไปสู่จุดนี้หรือไม่

เรื่อง "เถียงไม่จบ ค่าซ่อมสาธารณูปโภค ใครควรจ่าย"

 

ปัญหาที่เกิดขึ้นเกือบทุกโครงการกับการที่ บริษัทผู้พัฒนาโครงการ จะต้องส่งมอบสาธารณูปโภคต่างๆ พื้นที่ส่วนกลางเข้าสู่นิติบุคคลที่มีลูกบ้านเป็นผู้ดูแล คือ ลูกบ้านไม่รับโอน เนื่องจากไม่พอใจในสาธารณูปโภคที่ไม่คงเดิม ถนนแตกร้าว ระบบท่อน้ำ และอื่นๆ เริ่มมีปัญหา บางโครงการทะเลาะเบาะแว้งกันเป็นเรื่องราวใหญ่โต ว่า เจ้าของโครงการไม่โอนสาธารณูปโภคให้เสียที เนื่องจากยังขายโครงการไม่เสร็จ ต้องการใช้สาธารณูปโภคเพื่อสร้างบ้านในโซนอื่นๆ ทำให้ลูกค้าไม่พอใจ จนเมื่อถึงเวลาที่เจ้าของโครงการพร้อมโอน ลูกค้าก็ไม่พร้อมรับเสียแล้ว

บางโครงการลูกบ้านกับเจ้าโครงการเจรจากันไม่เข้าใจว่า แท้จริงแล้ว ใครควรเป็นคนออกค่าใช้จ่ายซ่อมสาธารณูปโภคก่อนส่งมอบ โดยในกรณีที่บริษัทยังขายบ้านในโครงการนั้นไม่หมด และยังสร้างบางส่วนไม่เสร็จ ก็อาศัยสาธารณูปโภคของโครงการในการก่อสร้างและขาย ลูกบ้านจึงมองว่าควรเอาเงินของบริษัทมาใช้จ่ายซ่อมบำรุงสาธารณูปโภค ไม่ใช่เอาเงินกองทุนส่วนกลางมาใช้ เพราะเจ้าของโครงการนำสาธารณูปโภคไปใช้หาประโยชน์ส่วนของบริษัท

ส่วนทางโครงการก็ให้เหตุผลว่า ลูกบ้านเองก็ได้ใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง และเมื่อเกิดการใช้งานย่อมเสื่อมสภาพตามเวลา ซึ่งเหตุผลนี้ ลูกบ้านก็จะโต้กลับทันทีว่า สาธารณูปโภคไม่น่าจะเสียหายในเวลาอันรวดเร็ว แม้จะมีการใช้งาน แต่เพราะพื้นที่ในโครงการที่ยังมีงานก่อสร้าง มีรถขนาดใหญ่ในส่วนของงานก่อสร้างที่ก่อให้เกิดความเสียหาย เช่น ถนนแตกร้าว ไม่น่าจะเกิดขึ้นเร็ว จึงมองว่าเป็นเพราะรถจากงานก่อสร้างของโครงการมากกว่าที่ทำให้เสื่อมสภาพ ไม่ใช่การใช้งานปกติของผู้อยู่อาศัย

เมื่อเป็นเช่นนี้ ลูกบ้านจึงเห็นว่า เจ้าของโครงการจึงมีหน้าที่ต้องออกค่าซ่อมสาธารณูปโภคเสียเอง ซึ่งบางโครงการที่ไม่ยอมก็ต้องเจรจากันอย่างยืดเยื้อ ไม่จบสิ้น ในที่สุด ต้องหา “คนกลาง” บริษัทบริหารทรัพย์สินเข้ามาช่วยเจรจา หาทางออกที่ตกลงร่วมกันได้ทั้งสองฝ่าย เพื่อ “จบปัญหา” ที่เรื้อรังมานาน

แต่จบปัญหาจากหมู่บ้านนี้ ก็เกิดปัญหาในแบบเดียวกันกับหมู่บ้านอื่นต่อ ปัญหาแบบเดียวกัน ไม่ผิดเพี้ยน ไม่ว่าจะโครงการใหญ่ระดับไหน ก็มีปัญหาไม่แตกต่างกัน