การมีตัวแทนซอยดีอย่างไร

ตามที่คณะกรรมการนิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ จัดตั้งตัวแทนซอยขึ้นมา มีกุศโลบาย(strategy)ดังนี้
- เพื่อให้มีปฏิสัมพันธ์(Interaction)กับสมาชิกในซอยของตนเอง พบปะพูดคุยกันก่อให้เกิดความเป็นกันเองในโอกาสต่อไป    แน่นอนเพื่อนบ้านที่อยู่ใกล้ๆกันมักจะมีเรื่องขุ่นข้องหมองใจกันบ้างเช่น เลี้ยงสุนัขส่งเสียงรบกวนเวลาพักผ่อน จอดรถขวางทางเข้าออก เปิดเพลงเสียงดัง และจัดงานเลี้ยงเป็นต้น หากสมาชิกในซอยพบปะพูดคุยกันรู้จักกัน เป็นเพื่อนกันช่วยเหลือแบ่งปันซึ่งกัน  สิ่งต่างๆที่เกิดขึ้นสามารถพูดคุยกันได้แบบมิตรแบบคนรู้จัก อลุ่มอลวยกัน บรรยากาศความเป็นอยู่ร่วมกัน มันแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิงกับการไม่พูดคุยทำความรู้จักกัน เกิดการเก็บกดเมื่อมีเหตุการณ์ที่กล่าวมาแล้ว ส่งผลให้ทะเลาะวิวาทกันในที่สุด เพราะต่างคนต่างไม่ยอมซึ่งกันแล้วหมู่บ้านของเราจะอยู่กันอย่างมีความสุขได้อย่างไร
      ฉะนั้นจุดเริ่มต้นตัวแทนซอยมีหัวข้อเรื่องที่จะไปเริ่มสร้างจุดนี้ขึ้นมาก่อน โดยรับข้อมูลข่าวสารจากคณะกรรมการไปเป็นหัวข้อในการพูดคุย ซึ่งบางทีก็อาจจะมีเรื่องสอบถามข้อคิดเห็น ตัวแทนซอยก็จะได้รวบรวมข้อคิดเห็นข้อแนะนำมาพูดคุยกันในที่ประชุมคณะกรรมการ  บางครั้งอาจได้ข้อสรุปโดยไม่ต้องคอยจัดประชุมใหญ่ถ้าเป็นข้อที่ไม่ขัดกับกฎหมายของนิติบุคคฯ คณะกรรมการสามารถดำเนินการได้เลยเป็นต้น ทำให้การทำงานและการแก้ปัญหาต่างๆได้รวดเร็ว
 - ดีข้อที่สอง คือเมื่อชุมชนของแต่ซอยรู้จักกัน ก็จะเกิดการแนะนำในซอยอื่นๆ ในการเข้าร่วมกิจกรรมในโอกาสต่างๆเช่น ทำบุญปีใหม่ จัดงานวันเด็ก ฯลฯ เกิดการขยายการมีปฏิสัมพันธ์เป็นชุมชนขนาดใหญ่ขึ้น มีความสมัครสมานสามัคคีในหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเรา  ผลรับก็คือการอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข ตามที่ทุกๆคนคาคหวังไว้ให้เป็น  Home sweet home

เก็บจากการประชุมใหญ่สมาชิกหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่

การประชุมใหญ่สมาชิกหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่

- ขอเล่าความเป็นมาเป็นไปก่อน  เราคงจำกันได้
ว่า- ครั้งแรกทางบริษัทพิวรรธนาจ้าง บ.QPM. เข้ามาดำเนินการบริหารงานในหมู่บ้านฯและจัดให้มีการประชุมใหญ่สมาชิกหมู่บ้านเมื่อวันที่ 12 ก.พ.55 ครั้งนั้นสมาชิกมาไม่ครบองค์ประชุม(108คน)
ทำให้ไม่สามารถลงมติจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่ ได้ จึงได้แค่แต่งตั้งตัวแทนของสมาชิกหมู่บ้าน เพื่อศึกษาติดตามการดำเนินงานภายในหมู่บ้านขึ้นมาก่อนจำนวน 15 คน
* ตัวแทนดังกล่าวไม่ได้รอช้าดำเนินการขอให้บ.พิวรรธนา จัดหาวัสดุอุปกรณ์ต่างๆมากกว่า10รายการให้ดำเนินการเสร็จสิ้นก่อนรับมอบสาธารณูปโภค(บ.พิวรรธนาเงียบหายไปเฉย ไม่ตอบสนองใดๆ)
- บ.QPM. จึงดำเนินการจัดประชุมครั้งที่ 2 ขึ้นในวันที่ 11 มี.ค. 2555 ซึีงสมาชิกมาครบองค์ประชุม
ที่ไม่สามารถมาได้ก็ได้มอบอำนาจมา และสามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่
ได้สำเร็จและรับรองคณะกรรมการนิติบุคคลฯ 15 คน   นำจดทะเบียนนิติบุคคลฯกับกรมที่ดินมีผลตั้งแต่เมื่อวันที่ 27มิถุนายน 2555
- จากนั้นมีการประชุมคณะกรรมการนิติบุคคลครั้งแรกวันที่ 22ก.ค.2555 ซึ่งประเด็นใหญ่เรื่องการซ่อมแซมสาธาณูปโภคและการรับมอบและรายรับ-รายจ่ายของหมู่บ้านในช่วงที่บ.พิวรรธนาบริหารอยู่
*คณะกรรมการได้ยื่นขอสิ่งที่จำเป็นต่างเช่น โรงสูบน้ำ(เนื่องจากเรากลัวน้ำท่วมมากที่สุด)
ที่จอดรถจักรยานหน้าหมู่บ้าน ม้านั่งรอบๆสนาม ป้ายบอกต่างๆ อุปกรณ์เด็กเล่น ,สำนักงานนิติ  ฯลฯ 10 กว่ารายการ
และกรรมการได้ต่อรองขอให้จัดหาให้ ซึ่งทางบ.พิวรรธนา โดยคุณทัศนีย์ ผู้จัดการพื้นที่ได้อนุมัติมาให้หลายรายการซึ่งในนั้นรวมเครื่องปั้มน้ำพร้อมโรงสูบน้ำมาให้(รายการต่างๆจะนำมาลงไว้ภายหลังว่าได้อะไรมาบ้าง)
*การซ่อมแซมสาธารณูปโภคและอื่นๆทางพิวรรธนาจะทำ MOUกับทางนิติบุคคลฯ เพื่อสร้างและซ่อมแซมพร้อมส่งมอบให้เสร็จสิ้นไม่เกินสิ้นปี2555 นี้(คลิกที่นี่รายการ MOU)

มาถึงเรื่องประชุมครั้งแรกเมื่อวันที่ 23 ก.ย.2555 ว่ามีอะไรบ้าง

 1.มีการรับรองระเบียบข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรฮาบิเทียบางใหญ่
2. มีการเพิ่มค่าส่วนกลางจาก 20 บาท เป็น 35 บาท เริ่มตั้งแต่ 1 ต.ค.2555 เป็นต้นไปโดยเก็บงวดละ 6 เดือน
3.มีการสรรหาตัวแทนซอยต่างๆทั้ง 26 ซอย (ได้ 23 ซอย)
4.นำเงินที่เหลือจากการจัดงานปีใหม่โอนเข้าในบัญชีของนิติบุคคลฯ

ที่ประชุมได้อภิปรายกันอย่างกว้างขวาง ซึ่งทำให้เราทราบว่าแต่ละท่านต่างมีความรู้ความสามารถ
และอยากเชิญเข้ามาร่วมกันบริหารหมู่บ้านของเรากันทุกๆคนเพราะถึงอย่างไรก็เพื่อชาวฮาบิเทียบางใหญ่กันทั้งสิ้น ไม่ว่าท่านจะเป็นกรรมการหรือไม่ก็ตามก็มีสิทธิที่จะออกความคิดเห็นกันทุกๆท่าน
และสามารถนำเสนอผ่านช่องทางได้หลายช่องทางเช่นทางwebsite ,FaceBook,โทรศัพท์,พบปะพูดคุย
ได้ตลอดเวลา ความคิดหรือ ข้อเสนอดีๆนำมาช่วยกันเถอะครับเพื่อความสุขของชาวฮาบิเทียทุกๆคน

--------****ต่อไปจะนำเสนอหลายการต่างๆที่คณะกรรมการได้ดำเนินการให้ทราบต่อไป*****-------

กฎหมายหมู่บ้านจัดสรร

กฏหมายหมู่บ้านจัดสรร

ผู้จัดสรร & ผู้อยู่อาศัย

หลายท่านอาจจะคิดว่าการอาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ทุกคนต้องออกไปทำมาหา กินแต่เช้า กลับมาก็เย็นย่ำค่ำมืดแล้วดังนั้นจึงไม่มีเวลาไปสนใจใส่ใจกับเรื่องของหมู่ บ้านหรอก หรือในเมื่อดิฉัน หรือกระผมจ่ายเงินซื้อบ้านไปแล้วทำไมจะต้องมีเรื่องวุ่นวายอีก แหม…คุณครับถ้าผู้จัดสรรหรือเจ้าของโครงการเขาทำหน้าที่ของเขาในการดูแล สาธารณูปโภค สาธารณูปการ เช่น ถนนเข้าหมู่บ้าน ท่อประปา ท่อระบายน้ำ สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ สารพัดที่เป็นเรื่องของส่วนกลางเป็นอย่างดี ประกอบกับผู้อยู่อาศัยทุกหลังทุกบ้านทำหน้าที่ของตนด้วยการชำระค่าใช้จ่าย ส่วนกลางอย่างพร้อมเพรียงกัน และเพียงพอที่จะใช้จ่ายดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคงไม่มีปัญหาที่คุณต้องใส่ใจ เรื่องราวของหมู่บ้านหรอกครับ
คุณผู้อ่านบางคนเริ่มขมวดคิ้วตั้งคำถามกับผมแล้วครับว่า ทำไมต้องจ่ายเงินค่าดูแลรักษาสาธารณูปโภคเหล่านั้นในเมื่อคุณจ่ายเงินค่า ซื้อบ้านไปแล้ว ค่าใช้จ่ายอย่างอื่นก็ให้เจ้าของหมู่บ้านเขาดูแลไปสิจ๊ะ ไม่ได้ครับ เพราะ พ.ร.บ.บ้านจัดสรรเขาระบุไว้ว่า “บ้านจัดสรร คือการที่”ผู้จัดสรร” หรือ “เจ้าของโครงการ” ไปสรรหาที่ดินมาจัดแบ่งหรือจัดสร้างหมู่บ้านแล้วแบ่งขาย โดยสาธารณูปโภคส่วนกลางเช่น ถนน สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ จะตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง ซึ่ง “ผู้จัดสรร” หรือ “เจ้าของโครงการ” มีหน้าที่บำรุงรักษา จัดการดูแลโดยมีสิทธิเก็บเรียกค่าใช้จ่ายจากผู้อยู่อาศัย” เห็นไหมครับทุกคนมีหน้าที่ของตนเองครับ ไม่ใช่จ่ายเงินซื้อบ้านแล้วจบเลยนะจ๊ะ
ไม่มีผู้ใหญ่บ้าน…แต่มีนิติบุคคล

หากผู้จัดสรรหรือเจ้าของโครงการปล่อยปละละเลยสาธารณูปโภคหรือ ทิ้ง ๆ ขว้าง ๆ การดูแลรักษา และบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้ง ๆ ที่ผู้อยู่อาศัยจ่ายเงินค่าส่วนกลาง หรือบรรดาผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ เห็นพ้องต้องกันว่าการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของโครงการไม่ โปร่งใสจึงไม่น่าไว้ใจให้บริหารส่วนกลางต่อไป เมื่อเป็นเช่นนี้กฎหมายก็เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อหรือผู้อยู่อาศัยไม่น้อยกว่า ครึ่งหนึ่งของทั้งโครงการมีมติจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แล้วแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด
หลังจากนั้นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็จะรับโอนทรัพย์สินส่วนกลาง ทรัพย์สินสาธารณูปโภคจาก “ผู้จัดสรร” หรือเจ้าของโครงการมาบริหารจัดการได้เลย รวมทั้งอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการดูแลจัดการ สาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านจากสมาชิก แต่การทำงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องอยู่ภายใต้การบริหารงานของคณะ กรรมการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งควบคุมโดยที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกผู้ซื้อบ้านนั่นแหละครับ เหมือนระบอบการปกครองประชาธิปไตยแบบรัฐสภาเปี้ยบเลยครับผม
หน้าที่ของกรรมการหมู่บ้านจัดสรร

กรรมการหมู่บ้านจัดสรรมาจากการเลือกตั้งของสมาชิกหมู่บ้านครับ โดยทำหน้าที่ในการกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคเช่น การใช้สโมสร การใช้สระว่ายน้ำ ฯลฯ กำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายใน เช่น ห้ามส่งเสียงดังหลังเวลา 20.00 น. ห้ามเลี้ยงสัตว์ที่อาจเกิดอันตรายแก่เพื่อนบ้าน ห้ามจอดรถบนทางเท้า ฯลฯ แม้แต่การยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบ สิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป เช่น มีคนนำรถบรรทุกมาปิดทางเข้าหมู่บ้าน หรือความเดือดร้อนจากกลิ่นเหม็น น้ำเน่า เสียงดังจากโรงงานที่อยู่ใกล้เคียงหมู่บ้าน เป็นต้น
ดังนั้นผู้ทำหน้าที่เป็นกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจึงจำเป็นต้องมี วิญญาณของการเสียสละ มีจิตสำนึกสาธารณะ ทำงานด้วยความโปร่งใส และเมื่อไหร่ก็ตามที่กรรมการคนใดคนหนึ่งนำเงินส่วนกลางไปใช้ส่วนตัวก็จะมี ความผิดฐานยักยอกทรัพย์ทันที โทษถึงติดคุกและต้องชดใช้หนี้ทั้งหมดคืนให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วย นะครับ
หน้าที่ของผู้อยู่อาศัย

หากคุณผู้อ่านเข้าไปอาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรโดยมีจุดมุ่งหมาย (แปลก ๆ) คือเพื่อต้องการ หลีกหนีจากสังคม ญาติพี่น้อง ผู้คน และไม่อยากยุ่งเกี่ยวกับใคร…ถึงได้มาซื้อบ้านท่ามกลางคนที่ไม่รู้จักนี่ไง จ๊ะ หรือยึดความคิดที่ว่า “ตูไม่ยุ่งกับใคร ใครก็อย่ามายุ่งกับตู ไม่อยากเกี่ยวพันกับใครเพราะธุระก็ไม่ใช่…ตูอยู่เฉย ๆ ในบ้านดีกว่า” แบบนี้ไม่บรรลุวัตถุประสงค์ของคุณแน่นอนครับ เพราะกฎหมายระบุว่าผู้ซื้อบ้านจัดสรร หรือที่ดินจัดสรรทุกรายจะกลายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดย อัตโนมัติ เพื่อร่วมเสนอแนะกฎเกณฑ์การอยู่อาศัย การใช้พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ (ซึ่งหมายความว่าคุณก็ต้องมีหน้าที่ไปประชุมในที่ประชุมใหญ่ของหมู่บ้าน ครับ)
และหากบ้านหลังไหน ที่ดินผืนไหนยังไม่มีใครซื้อ ก็ให้เจ้าของโครงการหรือผู้จัดสรรทำหน้าที่เป็นสมาชิกแทนไปก่อน ซึ่งหน้าที่สำคัญของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัสรรคือการจ่ายเงินค่าส่วนกลาง เป็นรายเดือนแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อนำเงินที่ได้ไปบริหารจัดการสาธารณูปโภค หรือทรัพย์สินส่วนกลาง อาทิ ถนน ท่อระบายน้ำ สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ สโมสร ฯลฯ ให้อยู่ในสภาพที่สมาชิกหมู่บ้านสามารถใช้งานได้นั่นแหละครับ
ค่าส่วนกลาง…จ่ายตามขนาดพื้นที่ / ประเภทใช้งาน

อย่างที่บอกไว้ตั้งแต่แรกว่าการทำหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัด สรรอยู่ภายใต้การควบคุมของคณะกรรมการหมู่บ้านและที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่ บ้านในทุกเรื่อง โดยเฉพาะการกำหนดอัตราการเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางรายเดือนจะต้องได้รับความ เห็นชอบจากมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านนะครับ (ดังนั้นคุณผู้อ่านที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ควรจะเข้าประชุมสมาชิกหมู่บ้านทุกครั้งเพื่อปกป้องสิทธิประโยชน์ของคุณครับ) โดยอัตราค่าเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางมักจะเท่า ๆ กันในหมู่บ้านจัดสรรที่มีขนาดเท่ากันและใช้ประโยชน์จากบ้านเพื่อการอยู่ อาศัยอย่างเดียว
แต่สำหรับหมู่บ้านจัดสรรที่มีบ้านขนาดแตกต่างกันไป เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด คฤหาสน์ ฯลฯ เจ้าของบ้านขนาดแตกต่างกันก็มีหน้าที่จ่ายเงินค่าส่วนกลางในอัตราที่เพิ่ม ขึ้นตามขนาดของพื้นที่ หรือหากนำบ้านไปทำเป็นร้านอาหาร โรงเรียนอนุบาล เปิดบริษัท ฯลฯ ซึ่งเป็นการใช้งานที่นอกเหนือจากการอยู่อาศัย ก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่ต่างออกไป ซึ่งก็แล้วแต่จะตกลงในที่ประชุมใหญ่ประจำหมู่บ้านครับ
เมื่อจ่ายค่าส่วนกลาง…ล่าช้า

ตามกฎหมายหมู่บ้านจัดสรรนั้นนะครับ เขากำหนดละเอียดละออไปจนถึงว่าถ้าสมาชิกหมู่บ้านจ่ายเงินค่าส่วนกลางล่าช้า ก็จะถูกปรับตามอัตราที่กำหนดจากที่ประชุมใหญ่ (เห็นไหมครับว่าคุณควรเข้าร่วมประชุมทุกครั้ง) ถ้าค้างการชำระค่าส่วนเกิน 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค เช่นห้ามใช้สวนสาธารณะ ห้ามใช้สโมสรหรือสระว่ายน้ำ ฯลฯ แต่ก็ยังไม่ถึงกับการห้ามใช้ถนน หรือห้ามเอารถเข้าออก หมู่บ้านนะครับ เนื่องจากเป็นสิ่งที่จำเป็นต่อการดำรงชีพของเขา และหากคุณค้างชำระค่าส่วนกลาง 6 เดือนขึ้นไป คราวนี้เรื่องใหญ่เลยครับเพราะคุณจะถูกระงับสิทธิในการจดทะเบียนเพื่อซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์ จนกว่าคุณจะจ่ายค่าส่วนกลางหรือเงินค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคที่ ค้างไว้จนหมดเสียก่อนครับ
นอกจากนี้ถ้าหากคุณอยู่ในภาวะที่ถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด เงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินก้อนแรกต้องนำมาใช้หนี้ในส่วนของค่าส่วนกลาง หมู่บ้านจัดสรรก่อนนะครับ เนื่องจากหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นหนี้บุริมสิทธิ์เหนือทรัพย์สินครับผม           ไม่ว่าคุณจะมีนิสัยแบบไหน และอาศัยอยู่ในหมู่บ้านขนาดเล็ก ๆ หรือหมู่บ้านที่เต็มไปด้วยคฤหาสน์ของบรรดาเศรษฐีก็ตาม คุณควรเคารพกฎเกณฑ์ของการอยู่ร่วมกันโดยไม่ไปละเมิดสิทธิของผู้อื่นเขา ที่สำคัญกรุณาเข้าร่วมประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านทุกครั้งนะครับเพื่อรักษา ผลประโยชน์ของคุณเอง ก่อนจะนึกเสียดายภายหลังว่า “รู้อย่างนี้ไปประชุมตั้งแต่แรกก็ดี” สวัสดีครับ
**********************************
(ล้อมกรอบ) ข้อควรปฏิบัติของชาวหมู่บ้านจัดสรร          • ถ้าค้างชำระค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรเกิน 3 เดือน อาจถูกระงับการให้บริการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค
• ถ้าค้างชำระค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรเกิน 6 เดือน จะถูกระงับสิทธิในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
• ควรเข้าร่วมประชุมใหญ่สามัญประจำหมู่บ้านทุกครั้ง หรือพยายามเข้าร่วมประชุมวาระด่วน วาระจร ฯลฯ เพื่อประโยชน์ของท่านเอง

บทความนี้มาจาก ประมาณ.คอม บริษัทอาณาจักรกฎหมาย จำกัด

ข้อคิดสำหรับผู้ที่ซื้อบ้านแล้วไม่ได้เข้าอยู่

ผลของการตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

          เมื่อตั้งนิติบุคคลฯ ดังกล่าวสำเร็จแล้ว ผู้ซื้อที่ดินในโครงการนั้น จะต้องเป็นสมาชิกนิติบุคคลทุกคน แม้จะเป็นผู้ที่ลงมติไม่เห็นชอบให้ตั้ง ตั้งแต่แรกก็ตาม ส่วนผู้จัดสรรหรือผู้ประกอบการเองก็ต้องเป็นสมาชิก สำหรับที่ดินแปลงที่ยังจำหน่ายไม่ได้ สมาชิกต้องจ่ายค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคแก่นิติบุคคลฯตามจำนวนหรืออัตราที่กำหนดโดยที่ประชุมใหญ่ หากไม่จ่ายอาจถูกระงับการใช้สาธารณูปโภค เสียค่าปรับ หรือ หากค้างชำระหกเดือนติดต่อกัน นิติบุคคลสามารถแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินให้ระงับการโอนที่ดินแปลงที่ค้างชำระได้ นอกจากนี้ด้วยอำนาจแห่งมูลหนี้ นิติบุคคลสามารถฟ้องคดีแพ่งเรียกให้ผู้ค้างชำระได้ด้วย

         ข้อคิด สำหรับผู้ที่ซื้อบ้านไว้เพื่อขายต่อหรือยังไม่ได้เข้ามาอยู่อาศัยโดยไม่มีผู้คนอยู่อาศัยนานๆ ก็ต้องระวังปลวก หรือคนร้ายงัดแงะบ้านโดยที่ไม่ทราบได้เพราะไม่มีผู้ดูแลภายในบ้าน  และอาจจะดูรกรุงรังไปด้วย วัชพืช  เพราะฉนั้นเจ้าของบ้านควรเข้ามาดูแลเป็นระยะๆ

      โดยทั่วไปจะมีกฎระเบียบห้ามใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างอื่นนอกจากอยู่อาศัยและมีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรดูแลสาธารณูปโภคอยู่ ท่านต้องเป็นสมาชิกโดยผลของกฎหมายและต้องจ่ายค่าสาธารณูปโภคทุกเดือนตามอัตราที่กำหนด โดยท่านไม่ได้อยู่อาศัยเป็นเวลานานหลายปี หากไม่ชำระต้องเสียค่าปรับหรืออาจถูกฟ้องร้องในที่สุดก็ได้

หมู่บ้านของเรากำลังจะเข้าถึงจุดนี้หรือไม่?

นำมาให้อ่านเป็นตัวอย่างกรณีศึกษา ว่าปัญหาที่เกิดกับที่อื่นๆนั้นเป็นอย่างไร จะดำเนินเข้าไปสู่จุดนี้หรือไม่

เรื่อง "เถียงไม่จบ ค่าซ่อมสาธารณูปโภค ใครควรจ่าย"

 

ปัญหาที่เกิดขึ้นเกือบทุกโครงการกับการที่ บริษัทผู้พัฒนาโครงการ จะต้องส่งมอบสาธารณูปโภคต่างๆ พื้นที่ส่วนกลางเข้าสู่นิติบุคคลที่มีลูกบ้านเป็นผู้ดูแล คือ ลูกบ้านไม่รับโอน เนื่องจากไม่พอใจในสาธารณูปโภคที่ไม่คงเดิม ถนนแตกร้าว ระบบท่อน้ำ และอื่นๆ เริ่มมีปัญหา บางโครงการทะเลาะเบาะแว้งกันเป็นเรื่องราวใหญ่โต ว่า เจ้าของโครงการไม่โอนสาธารณูปโภคให้เสียที เนื่องจากยังขายโครงการไม่เสร็จ ต้องการใช้สาธารณูปโภคเพื่อสร้างบ้านในโซนอื่นๆ ทำให้ลูกค้าไม่พอใจ จนเมื่อถึงเวลาที่เจ้าของโครงการพร้อมโอน ลูกค้าก็ไม่พร้อมรับเสียแล้ว

บางโครงการลูกบ้านกับเจ้าโครงการเจรจากันไม่เข้าใจว่า แท้จริงแล้ว ใครควรเป็นคนออกค่าใช้จ่ายซ่อมสาธารณูปโภคก่อนส่งมอบ โดยในกรณีที่บริษัทยังขายบ้านในโครงการนั้นไม่หมด และยังสร้างบางส่วนไม่เสร็จ ก็อาศัยสาธารณูปโภคของโครงการในการก่อสร้างและขาย ลูกบ้านจึงมองว่าควรเอาเงินของบริษัทมาใช้จ่ายซ่อมบำรุงสาธารณูปโภค ไม่ใช่เอาเงินกองทุนส่วนกลางมาใช้ เพราะเจ้าของโครงการนำสาธารณูปโภคไปใช้หาประโยชน์ส่วนของบริษัท

ส่วนทางโครงการก็ให้เหตุผลว่า ลูกบ้านเองก็ได้ใช้สาธารณูปโภคส่วนกลาง และเมื่อเกิดการใช้งานย่อมเสื่อมสภาพตามเวลา ซึ่งเหตุผลนี้ ลูกบ้านก็จะโต้กลับทันทีว่า สาธารณูปโภคไม่น่าจะเสียหายในเวลาอันรวดเร็ว แม้จะมีการใช้งาน แต่เพราะพื้นที่ในโครงการที่ยังมีงานก่อสร้าง มีรถขนาดใหญ่ในส่วนของงานก่อสร้างที่ก่อให้เกิดความเสียหาย เช่น ถนนแตกร้าว ไม่น่าจะเกิดขึ้นเร็ว จึงมองว่าเป็นเพราะรถจากงานก่อสร้างของโครงการมากกว่าที่ทำให้เสื่อมสภาพ ไม่ใช่การใช้งานปกติของผู้อยู่อาศัย

เมื่อเป็นเช่นนี้ ลูกบ้านจึงเห็นว่า เจ้าของโครงการจึงมีหน้าที่ต้องออกค่าซ่อมสาธารณูปโภคเสียเอง ซึ่งบางโครงการที่ไม่ยอมก็ต้องเจรจากันอย่างยืดเยื้อ ไม่จบสิ้น ในที่สุด ต้องหา “คนกลาง” บริษัทบริหารทรัพย์สินเข้ามาช่วยเจรจา หาทางออกที่ตกลงร่วมกันได้ทั้งสองฝ่าย เพื่อ “จบปัญหา” ที่เรื้อรังมานาน

แต่จบปัญหาจากหมู่บ้านนี้ ก็เกิดปัญหาในแบบเดียวกันกับหมู่บ้านอื่นต่อ ปัญหาแบบเดียวกัน ไม่ผิดเพี้ยน ไม่ว่าจะโครงการใหญ่ระดับไหน ก็มีปัญหาไม่แตกต่างกัน

สำหรับผู้ซื้อบ้านในวันนี้ เรื่อง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ควรรู้

หลากหลายปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่อง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ที่ควรรู้...

"นำมาให้สมาชิกอ่านเพราะเห็นว่าเกี่ยวข้องโดยตรง. และผู้เขียนขอแทรกบางส่วนเพื่อให้ทราบว่าแนวทางแก้ไขยังมีอยู่(ถ้า)...... ......ไม่ใช่จะเลวร้ายไปหมดทุกอย่าง"

หลากหลายปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่อง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ยังคงค้างคา และดูเหมือนเป็นเรื่องยากที่จะหาทางออกร่วมกันได้ แม้ว่าจะมีความพยายามในการแก้ปัญหาเรื่องดังกล่าวจากในยุคเก่าก่อนด้วยการใช้ “กฎหมาย” มาเป็นเครื่องมือ แต่เมื่อมีการกำหนดอยู่ใน พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

(พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน) ให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยเป็นผู้ดูแลสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการ ก็มีปัญหารูปแบบใหม่เกิดขึ้นตามมาอีกมากมาย

สำหรับผู้ซื้อบ้านในวันนี้ เรื่อง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ควรรู้ และทำความเข้าใจให้ถูกต้อง เพื่อปรับใช้ในการอยู่อาศัยร่วมกันภายในโครงการ

เริ่มจากมุมมองของนักพัฒนาที่ดิน

นายอธิป พีชานนท์ กรรมการและรองกรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)  และในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวให้ความคิดเห็นว่า” ปัญหาของนิติบุคคลอาคารชุดที่ว่าเยอะแล้ว นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เยอะกว่า และมีความเป็นไปได้ยากในเชิงการปฏิบัติ แต่ถ้าถามว่า หากทำได้จริง เป็นเรื่องที่ดีไหม แน่นอนว่าเป็นเรื่องที่ดี “

ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรร เปรียบเหมือนผู้อยู่ในชุมชนเดียวกัน ต้องดูแลตัวเองได้ ต้องอยู่ร่วมกันได้ และเงินทุนในการดูแลส่วนกลาง หรือเงินค่าส่วนกลางที่ผู้อยู่อาศัยทุกคนต้องร่วมกันจ่ายก็ต้องเป็นกองทุนที่สามารถดูแล บริหารจัดการสาธารณูปโภคต่างๆ ภายในโครงการได้

ที่ผ่านมาอาจมีผู้ประกอบการหลายรายที่ดูแลจัดการสาธารณูปโภคต่างๆ ได้ไม่ดีนัก มีการใช้จ่ายเงินกองทุนค่าส่วนกลางที่ไม่อย่างมิชอบ และปัญหาอีกหลายประการที่ผลักดันให้ต้องดึง “กฎหมาย” มาบังคับใช้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้อยู่อาศัย หรือ การให้ผู้อยู่อาศัยมีส่วนร่วมในการจัดตั้งนิติบุคคล เพื่อดูแลกันเอง

ในมุมของผู้ออกกฎหมายนั้น แน่นอนว่า ต้องมีเจตนาที่ดี ต้องการให้เกิดความเป็นธรรมกับผู้อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร ไม่ต้องการให้เจ้าของโครงการเอารัดเอาเปรียบ แต่เชิงการปฏิบัติแล้ว เป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ไม่ง่ายเลย

“ตั้งแต่เริ่มมีการบังคับใช้กฎหมายให้มีการส่งมอบสาธารณูปโภค และให้ลูกบ้านจัดตั้งนิติบุคคล สัดส่วนที่ไปไม่รอดมีมากกว่าที่ทำแล้วไปรอดหลายเท่า” นายอธิป กล่าว

 

ปัจจัยส่วนหนึ่งเป็นเพราะความไม่พร้อมของผู้ซื้อ การหาตัวแทนของผู้อยู่อาศัยเข้าไปทำหน้าที่จัดตั้งนิติบุคคล บริหารจัดการงานในฐานะเป็นนิติบุคคล การพิจารณาเบิกจ่ายเงินต่างๆ ที่เหมาะสม ซึ่งคำว่า “เหมาะสม” ของแต่ละบุคคลก็ไม่เท่ากัน

ประเด็นเรื่องความเหมาะสมที่ไม่เท่ากันนั้น แหล่งข่าวจากวงการที่ปรึกษาด้านบริหารทรัพย์สิน เล่าให้ฟังว่า ปัญหาที่เกิดภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคล และลูกบ้านรับหน้าที่ดูแลกันเองนั้น ล้วนมีแต่ปัญหาที่ตามมามากมาย ไม่ว่าจะเป็นเรื่อง การใช้จ่ายเงินกองทุนส่วนกลาง ซึ่งมีทั้ง ใช้มากเกินไป และประหยัดเกินไป เพราะเกรงว่าจะถูกตรวจสอบ  ......ขอแทรก (นิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ ของเราไม่กลัวการตรวจสอบ เนื่องจากจะทำงานอย่างสุจริตโปร่งใสและให้มีผู้ตรวจสอบหากมีสมาชิกสงสัย)

           โดยในส่วนของการประหยัดการใช้จ่ายเงินกองทุนส่วนกลางนั้น เห็นได้ชัดจากหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องดูแล เช่น พื้นที่สวนสวย สโมสรสระว่ายน้ำภายในหมู่บ้าน สิ่งเหล่านี้ หากดูแลไม่ดี ก็จะส่งผลให้โครงการเสื่อมโทรมในที่สุด แต่การดูแลก็ต้องแลกกับค่าใช้จ่ายที่สูงตามไปด้วย

            เมื่อลูกบ้านรับมาบริหารเอง ปัญหาแรก คือ เก็บเงินค่าส่วนกลางไม่ได้ครบทุกบ้าน ปัญหาต่อมา คือ เมื่อเห็นรายการค่าใช้จ่ายต่างๆ ก็เริ่มมองว่า มันสูงเกินไปหรือไม่ จำเป็นหรือไม่ที่ต้องใช้จ่ายสูงขนาดนี้ บางโครงการ เห็นว่าค่าใช้จ่ายส่วนรักษาความปลอดภัย มีจำนวน รปภ.มากเกินไป ก็ตัดงบส่วนนี้ออกเหลือยามในสัดส่วนที่น้อยเกินกว่าจำนวนบ้าน เกิดปัญหาขโมยเข้ามาขโมยทรัพย์สิน ( ขอแทรก..........มีตัวอย่างบางโครงการถึงแม้จะมี รปภ.จำนวนมากก็ยังมีการโจรกรรมอยู่เนือง ๆ จึงน่าจะไม่ใช่วิธีการแก้ปัญหาที่ดีนัก)

    ไฟฟ้าแสงสว่างภายในโครงการที่ เห็นว่ามีมากเกินไป ก็กลัวเปลือง ก็สั่งปิด ทำให้มีจุดอับ จุดบอดของแสง ก่อให้เกิดอันตรายภายในโครงการ ส่วนบริเวณสวน พื้นที่สนามหญ้า ที่เคยเป็นจุดขายสำคัญของโครงการ เมื่อลูกบ้านต้องดูแล และเห็นค่าใช้จ่ายส่วนนี้สูงลิบก็เริ่มลด เมื่อไม่มีการดูแลจัดการที่ดี ในที่สุด สวนสวยก็กลายเป็นสวนร้าง หมดความสวยงาม หมู่บ้านที่เคยน่าอยู่ก็เปลี่ยนแปลงไป

   (ขอออกความคิดเห็นในเชิงขอความร่วมมือ...ผู้เขียน)

    ปัญหาที่กล่าวถึง เป็นปัญหาภายหลังการจัดตั้งนิติบุคคลแล้ว        แต่นิติบุคคลจัดสรร ที่นำมาให้อ่านนี้เกิดจากโครงการอื่นๆที่มีปัญหา เพื่อให้เป็นบรรทัดฐานว่าการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรนั้นเป็นอย่างไร ?  และประเด็นปัญหาต่างๆไม่ควรเกิดขึ้นกับหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเรา  ถ้าสมาชิกทั้ง 216 หลังร่วมแรงร่วมใจกันทุกๆคน  หากมีปัญหาใดๆ ก็ร่วมกันแก้ปัญหาให้สำเร็จลุล่วงไปด้วยดี  หมู่บ้านของเราก็จะน่าอยู่น่าอาศัยตามที่ทุกๆคนหวัง


แนบท้ายเกี่ยวกับกฎหมาย

การจะจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร นั้น มีข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกันดังนี้

- พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44,45,46,47, 48,49, 50, 51,52,53 และมาตรา 70

- กฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบ และการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ.2545

- ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และการขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค พ.ศ.2545

- ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545

- ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ว่าด้วยการกำหนดอัตราค่าปรับกรณีที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด พ.ศ.2546

- ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ว่าด้วยการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรร พ.ศ.2546

- ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดขั้นตอน หลักเกณฑ์และวิธีการพิจารณาแผนผังโครงการ และวิธีการในการจัดสรรที่ดิน และการขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผังโครงการ ข้อ 4

สมาชิกหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่

สมาชิกหมู่บ้าน คือผู้ที่ซื้อบ้านในโครงการฮาบิเทียบางใหญ่  ผู้ที่เข้ามาซื้อส่วนใหญ่เมื่อเข้ามาดูก่อนจะตัดสินใจซื้อ
มีเหตุผลที่พอสรุปได้ว่า รูปลักษณ์ของตัวบ้านทันสมัย  มีภูมิทัศน์สวยงาม จำนวนบ้านไม่มากนัก โครงสร้างบ้านแข็งแรงด้วยระบบ precast กว้างกว่าที่อื่นแม้ว่าขนาดบ้าน แบบ H1จะเล็กสุดแต่ก็ใหญ่กว่าหมู่บ้านอื่นๆ เพราะว่าไม่มีเสามาเบียดบังพื้นที่ภายใน ราคาอยู่ระหว่าง 3 ล้านจนถึงเกือบ 6 ล้านบาท
แล้วแต่จำนวนพื้นที่มากน้อยต่างกันไป แสดงว่าสมาชิกของหมู่บ้านล้วนแต่เป็นผู้มีฐานะทั้งสิ้น   เป็นเครื่องชี้วัดว่าระดับของหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ อยู่ในระดับกลาง ๆ

ผู้ที่อาสาเข้ามาเป็นกรรมการหมู่บ้าน คือสมาชิกของหมู่บ้านคนหนึ่ง ที่เสียสละเข้ามาช่วยกันดูแลหมู่บ้านให้อยู่ร่วมกันอย่างมีความสุขทุกๆคน ช่วยดูแลช่วยเหลือในการจัดระเบียบการอยู่ร่วมกัน  การรักษาความสะอาดพื้นที่สาธารณะ  การบำรุงรักษาทรัพย์ทั้งส่วนกลางและจัดจ้างพนักงาน รปภ.มาดูแลทรัพย์ของสมาชิกให้ปลอดภัย
      โดยที่กรรมการไม่มีค่าตอบแทนใดๆไม่เหมือนกับ อบต.อบจ.เทศบาล ส.ส. ที่อาสาเข้ามาแต่มีค่าตอบแทนสูงๆ   ถึงแม้ว่าการบริหารงานของหมู่บ้านจะมีการเงินเข้ามาเกี่ยวข้องก็ตาม  เพื่อให้โปร่งใสในการทำงาน  จึงเปิดโอกาสให้สมาชิกเข้ามาตรวจสอบได้และแต่งตั้งผู้ตรวจสอบการบริหารงานและบัญชี/การเงิน จำนวน 3 คนสำหรับคอยตรวจสอบดังกล่าว
       ทั้งนี้กรรมการไม่ได้บริหารงานแบบคณะเดียวหรือคนใดคนหนึ่ง. คณะกรรมการยังเชิญผู้เชี่ยวชาญ/ผู้ทรงคุณวุฒิ ในสาขาต่างๆซึ่งเป็นสมาชิกของหมู่บ้านของเราเอง  เข้ามาเป็นที่ปรึกษาด้วย. และยังมีตัวแทนซอยของแต่ละซอยเพิ่อที่จะได้นำข้อมูลต่างๆไปเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ในซอยให้ทราบโดยทั่วถึงกัน  สำหรับคณะกรรมการในชุดนี้ยังมีผู้มีความรู้ในสาขาต่างๆเช่น วิศวกรด้านโยธา,ไฟฟ้า,ด้านการเงิน/การบัญชี,ด้าน IT,ด้านบริหารธุรกิจ,ด้านกฎหมาย หลายๆคนนอกจากมีงานประจำจนแทบหาเวลาว่างไม่ได้ ก็ยังมีน้ำใจเสียสละเข้ามาช่วยกัน เพื่อหมู่บ้านของเรา

     นอกจากนี้ สมาชิกหมู่บ้านทุกๆคนยังสามารถเข้าร่วมแสดงความคิดเห็นได้ตลอดเวลาโดยไม่ต้องคอยให้มีการประชุมใหญ่ประจำปีแต่อย่างใด  สามารถทำได้โดยผ่านทางเว็บไซด์ของนิติบุคคลหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่  habitiabangyai.in.th ที่หน้ากระดานข่าวหรือ  ทำเป็นหนังสือส่งโดยตรงถึงประธานคณะกรรมการนิติบุคคลฯ หรือจะแจ้งทางโทรศัพท์ในกรณีเร่งด่วน
    ในเวลาที่มีการประชุมคณะกรรมการสมาชิกทุกคนสามารถเข้ามาร่วมรับฟังคณะกรรมการประชุมได้ ทุกครั้ง  เพราะสมาชิกทุกคนมีสิทธิที่จะเข้ามาร่วมกันบริหารชุมชนโดยส่วนรวม ไม่จำกัดสิทธิ์ว่าจะต้องเป็นกรรมการเท่านั้น ที่จะบริหารหมู่บ้านแต่เพียงฝ่ายเดียว เป็นการเปิดกว้างให้ทุกคน"ร่วมกันคิด ร่วมกันทำ ร่วมกันแก้ปัญหา" เพื่อหมู่บ้านฮาบิเทียบางใหญ่ของเรา....................